Cerca de 20% das transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias ocorridas nos \u00faltimos cinco anos em S\u00e3o Paulo tiveram o ITBI calculado com base no valor venal de refer\u00eancia da prefeitura, e n\u00e3o no valor da transa\u00e7\u00e3o entre compradores e vendedores. O dado foi identificado por meio da ferramenta ITBI F\u00e1cil, criada pelo advogado Marcus Novaes, a partir de cruzamento de dados entre prefeitura e cart\u00f3rios.<\/p>\n
Foram registradas 195 mil transa\u00e7\u00f5es que usaram o valor venal como base de c\u00e1lculo. O resultado aponta prov\u00e1vel infla\u00e7\u00e3o na base de c\u00e1lculo de cerca de R$ 40 bilh\u00f5es, com tributos a restituir estimados em R$ 1,2 bilh\u00e3o, considerando a al\u00edquota de 3% do imposto. As reservas s\u00e3o de cinco anos, com poss\u00edveis devolu\u00e7\u00f5es apenas em casos cab\u00edveis.<\/p>\n
Essa pr\u00e1tica contraria entendimentos do TJSP e do STJ, segundo especialistas ouvidos pela Folha de S.Paulo. O STJ, em mar\u00e7o de 2022, definiu que a base de c\u00e1lculo do ITBI deve ser o valor do im\u00f3vel transmitido em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado, n\u00e3o um valor fixado unilateralmente pela prefeitura.<\/p>\n
O STJ tamb\u00e9m afirmou que o munic\u00edpio n\u00e3o pode ditar previamente a base de c\u00e1lculo com base em um valor de refer\u00eancia criado de forma unilateral. O valor declarado pelo contribuinte tem presun\u00e7\u00e3o de veracidade, cabendo ao fisco abrir processo administrativo para questionar esse valor.<\/p>\n
O ITBI \u00e9 calculado automaticamente pela prefeitura, o que amplia a necessidade de avalia\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica. O advogado Marcus Novaes aponta que muitos contribuintes precisam buscar a Justi\u00e7a para reaver valores pagos indevidamente ou acima do devido.<\/p>\n
Em nota, a Procuradoria Geral do Munic\u00edpio sustenta que n\u00e3o discute teses jur\u00eddicas em julgamento, refor\u00e7ando a incid\u00eancia do ITBI segundo a legisla\u00e7\u00e3o municipal, com convalida\u00e7\u00e3o pela Lei Complementar 227\/2026, que atualizou regras tribut\u00e1rias. A secretaria estadual da Fazenda afirma que divulgar estimativas amplas pode induzir a interpreta\u00e7\u00f5es equivocadas.<\/p>\n
A prefeitura afirma que as premissas adotadas consideram a complexidade do tema, o arcabou\u00e7o normativo municipal vigente e a necessidade de an\u00e1lise individualizada de cada transmiss\u00e3o.<\/p>\n
Casos recentes no Judici\u00e1rio demonstram que o valor declarado na opera\u00e7\u00e3o pode prevalecer sobre o VVR em decis\u00f5es da Justi\u00e7a. Contribuintes podem solicitar restitui\u00e7\u00e3o do ITBI pago a maior pelo portal da prefeitura ou recorrer \u00e0 Justi\u00e7a.<\/p>\n
A possibilidade de recupera\u00e7\u00e3o depende de crit\u00e9rios legais, com procedimentos espec\u00edficos para valores abaixo de determinados limites, como RPVs. Advogados ressaltam que a via administrativa pode exigir esfor\u00e7o significativo dos contribuintes.<\/p>\n
Especialistas destacam que a pr\u00e1tica de usar o valor venal de refer\u00eancia pode gerar diverg\u00eancias entre o pre\u00e7o efetivo da transa\u00e7\u00e3o e o imposto efetivamente devido. O STJ recomenda a participa\u00e7\u00e3o do contribuinte em eventual processo de avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A discuss\u00e3o envolve decis\u00f5es nacionais, com a base de c\u00e1lculo correta definida pelo valor de transmiss\u00e3o no mercado. A situa\u00e7\u00e3o em S\u00e3o Paulo segue sob debate jur\u00eddico e administrativo, com impactos potenciais para compradores e vendedores.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"