A Segunda Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a decidiu em 7 de maio que alugar im\u00f3veis em plataformas como Airbnb, Booking ou Vrbo em condom\u00ednios de destina\u00e7\u00e3o estritamente residencial depende de autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o, aprovada por dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos. A decis\u00e3o atinge um mercado que movimentou quase R$ 100 bilh\u00f5es no Brasil em 2024, segundo a FGV Projetos, gerando cerca de 628 mil empregos diretos e indiretos e R$ 8 bilh\u00f5es em tributos diretos.<\/p>\n
O caso, REsp 2.121.055\/MG, foi relatado pela ministra Nancy Andrighi e consolidou um entendimento \u00fanico para alugu\u00e9is de temporada, encerrando uma diverg\u00eancia entre turmas. A decis\u00e3o tamb\u00e9m encerra, por ora, o ciclo de informalidade que sustentava parte da economia compartilhada imobili\u00e1ria no pa\u00eds.<\/p>\n
O contexto do veredito envolve um apartamento com uso residencial estrito, cuja propriet\u00e1ria \u00e9 uma mulher que depende da renda de aluguel para sobreviv\u00eancia, herdada pela fam\u00edlia. O precedente afeta situa\u00e7\u00f5es em que a renda \u00e9 alimentar e n\u00e3o meramente patrimonial.<\/p>\n
A leitura repetida que circula nos ve\u00edculos de comunica\u00e7\u00e3o \u2013 de que o STJ proibiu o Airbnb \u2013 n\u00e3o retrata a complexidade do tema. A corte inverteu o \u00f4nus: agora quem busca manter loca\u00e7\u00f5es de temporada precisa obter dois ter\u00e7os da conven\u00e7\u00e3o. N\u00e3o h\u00e1 liberdade presumida diante de sil\u00eancio da norma, mas veda\u00e7\u00e3o presumida com qu\u00f3rum qualificado.<\/p>\n
Antes, a altera\u00e7\u00e3o de destina\u00e7\u00e3o exigia unanimidade; hoje, a modula\u00e7\u00e3o do qu\u00f3rum foi reduzida pela Lei 14.405\/2022. O ac\u00f3rd\u00e3o aponta caminhos, mas admite espa\u00e7o para contesta\u00e7\u00f5es, incluindo embargos de declara\u00e7\u00e3o e poss\u00edveis mudan\u00e7as futuras com o tempo.<\/p>\n
O ac\u00f3rd\u00e3o deixa claro que a decis\u00e3o n\u00e3o \u00e9 definitiva para todos os contratos de loca\u00e7\u00e3o. Em tribunais inferiores, h\u00e1 espa\u00e7o para distin\u00e7\u00f5es f\u00e1ticas conforme o caso concreto. Tamb\u00e9m existe chance de modula\u00e7\u00e3o de efeitos e revis\u00e3o futura, conforme mudan\u00e7as no quadro pol\u00edtico e institucional.<\/p>\n
O voto vencido manteve a linha de que a loca\u00e7\u00e3o por temporada est\u00e1 autorizada pelo artigo 48 da Lei 8.245\/91, mas a plataforma \u00e9 apenas meio. A caracteriza\u00e7\u00e3o como hospedagem depende da an\u00e1lise dos servi\u00e7os efetivamente oferecidos.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, a decis\u00e3o n\u00e3o atinge flats, im\u00f3veis de praia ou empreendimentos com regimes jur\u00eddicos diferentes da Lei do Inquilinato. Flatos, multipropriedade e conjuntos tur\u00edsticos possuem estruturas regulat\u00f3rias pr\u00f3prias que podem escapar ao alcance do precedente.<\/p>\n
A decis\u00e3o se insere em um ambiente regulat\u00f3rio expandido. A reforma tribut\u00e1ria, com a LC 214\/2025 e o Decreto 12.955\/2026, equipara loca\u00e7\u00e3o curta a servi\u00e7os de hotelaria para fins de IBS e CBS. A desonera\u00e7\u00e3o para loca\u00e7\u00e3o de longa dura\u00e7\u00e3o n\u00e3o vale para a curta.<\/p>\n
Municipalidades tamb\u00e9m atuam de forma distinta. S\u00e3o Paulo proibiu hospedagem de curta dura\u00e7\u00e3o em Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social e de Mercado Popular, com multas superiores a R$ 31 milh\u00f5es. Florian\u00f3polis negocia coopera\u00e7\u00e3o com plataformas e discute cadastros municipais; o Rio de Janeiro e Balne\u00e1rio Cambori\u00fa tramitam projetos diferentes.<\/p>\n
O STJ n\u00e3o rompe com a economia compartilhada; refor\u00e7a que a governan\u00e7a do edif\u00edcio \u00e9 essencial. Propriet\u00e1rios continuam a ter direitos de uso da propriedade, mas precisam respeitar a destina\u00e7\u00e3o coletiva prevista na conven\u00e7\u00e3o. A pr\u00e1tica de loca\u00e7\u00e3o por temporada pode exigir novos ajustes contratuais e regulat\u00f3rios.<\/p>\n
Para investidores e gestores, a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio ganha peso igual \u00e0 matr\u00edcula do im\u00f3vel. Em lan\u00e7amentos novos, conven\u00e7\u00f5es que autorizem expressamente plataformas digitais podem se tornar ativos intang\u00edveis valiosos. Em empreendimentos em opera\u00e7\u00e3o, a decis\u00e3o imp\u00f5e avalia\u00e7\u00e3o conjunta de conven\u00e7\u00e3o, regula\u00e7\u00e3o municipal e enquadramento tribut\u00e1rio.<\/p>\n
O mercado permanece em transforma\u00e7\u00e3o. Enquanto doutrinas discordam e embargos podem surgir, a decis\u00e3o de 7 de maio j\u00e1 redefine o que \u00e9 poss\u00edvel em condom\u00ednios residenciais diante de loca\u00e7\u00f5es de curta dura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"