O mercado imobiliário no Brasil está mudando a forma como financia projetos. Desde 2021, com a diminuição dos recursos da poupança, as construtoras estão buscando alternativas no mercado de capitais, como Certificados de Recebíveis Imobiliários e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios. A participação do crédito do mercado de capitais subiu de 30% para 40%. Antes, o financiamento imobiliário era dominado pela poupança, mas agora os bancos estão focando mais no crédito ao consumidor, o que reduz o financiamento para construtoras. O presidente da Abecip, Sandro Gamba, afirma que o aumento do crédito do mercado de capitais é necessário, especialmente para projetos de curto prazo. A empresa Finamob espera alcançar R$ 1 bilhão em operações financeiras até 2025, um crescimento em relação aos R$ 320 milhões de 2024. A gestora Multiplike também está se expandindo, prevendo um aumento de R$ 2,5 bilhões para R$ 3,5 bilhões em crédito. Apesar do crescimento, o aumento do custo do crédito pode dificultar a viabilidade de alguns projetos, especialmente os voltados para o público de alta renda. A Abecip estima que o financiamento via poupança será de R$ 150 bilhões a R$ 160 bilhões em 2024, com R$ 50 bilhões para construtoras, mas mudanças nas regras de financiamento dificultam o acesso ao crédito.
O mercado imobiliário brasileiro está passando por uma transformação significativa no financiamento de projetos. Desde 2021, a fuga de recursos da poupança tem levado construtoras a buscar alternativas no mercado de capitais, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs). A participação do crédito originado no mercado de capitais subiu de 30% para 40%.
Historicamente, o financiamento imobiliário era dominado pelo crédito subsidiado via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Com a redução dos recursos disponíveis na poupança e a crescente demanda por imóveis, os bancos estão priorizando o crédito ao consumidor. Isso resulta em uma diminuição do financiamento para construtoras via poupança, enquanto o mercado de capitais se torna uma fonte vital de recursos.
O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Sandro Gamba, destaca que o aumento do crédito do mercado de capitais é um movimento necessário. Ele afirma que, para demandas de ciclo longo, a poupança ainda terá seu papel, mas para ciclos curtos, o mercado de capitais está em ascensão.
Expectativas de Crescimento
A Finamob, empresa de originação de crédito, projeta atingir R$ 1 bilhão em operações financeiras até 2025, um aumento significativo em relação aos R$ 320 milhões de 2024. O sócio-fundador, Murilo Marchesini, acredita que o financiamento via mercado de capitais é um caminho sem volta. Ele menciona que o mercado de capitais já possui R$ 300 bilhões em FIIs, enquanto a poupança tem pouco mais de R$ 800 bilhões.
A Multiplike, gestora de recursos, também está expandindo suas operações. A empresa ofereceu R$ 2,5 bilhões em crédito no ano passado e espera crescer para R$ 3,5 bilhões em 2024. O perfil dos investidores inclui pessoas físicas e fundos de previdência, com rendimentos que variam de 115% a 120% do CDI.
Desafios e Oportunidades
Apesar do crescimento, o aumento do custo do crédito pode impactar a viabilidade de projetos. Ana Maria Castelo, da FGV/Ibre, observa que os projetos mais comuns são voltados para o público de alta renda, devido ao custo elevado do crédito. O financiamento via poupança ainda é predominante, mas não acompanha o ritmo do mercado imobiliário, permitindo que o mercado de capitais ganhe espaço.
Em 2024, a Abecip estima que o valor financiado via poupança será de R$ 150 bilhões a R$ 160 bilhões, com R$ 50 bilhões destinados a construtoras. Mudanças nas regras de financiamento via LCIs também impactaram a captação de recursos, dificultando o acesso ao crédito para as construtoras.
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