O que está em jogo é a cobrança do IVA sobre receitas de locação de imóveis, aprovada pela reforma tributária brasileira. Proprietários, holdings patrimoniais e investidores que atuam com múltiplos imóveis devem enfrentar aumento real na carga tributária a partir da implementação do novo regime.
A mudança redefine a locação como consumo de espaço, abrindo a incidência do IVA sobre receitas de locação. A novidade amplia a tributação para quem antes trackeava apenas Imposto de Renda, alterando a viabilidade financeira de estruturas patrimoniais.
Eduardo Zangerolami, CEO do Barcellos Tucunduva Advogados e especialista em Direito Tributário, descreve que o cenário muda de forma drástica, impactando rentabilidade líquida de ativos imobiliários. A leitura é de que a locação passa a ter uma camada adicional de tributação indireta.
Impactos por segmento
Entre os principais impactos, a regra eleva a carga de investidores individuais com três imóveis e receita anual de locação acima de 240 mil reais, equiparando-os a empresas para fins tributários. A alíquota projetada soma IVA à tributação existente, elevando a carga efetiva para cerca de 35,5%.
No caso das holdings patrimoniais, Zangerolami aponta aumento relevante. Hoje com PIS/Cofins no regime cumulativo em torno de 3,65%, a base passará a aproximadamente 8,4%, já considerando o redutor de 70% para o setor. A mudança tende a exigir renegociação contratual ou maior compensação entre as partes.
Para locação de curta duração, até 90 dias, o cenário é o mais crítico. O redutor de alíquota é menor, em cerca de 40%, o que pode elevar a incidência do IVA sobre imóveis de temporada a até 16,8%. A fiscalização deverá usar cruzamento de dados com plataformas digitais de hospedagem.
Ainda segundo o especialista, há uma salvaguarda para planejamento. Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem manter a alíquota anterior de 3,65% por prazo determinado, desde que atendam a requisitos como registro em cartório ou assinatura eletrônica com certificação digital.
Essa janela de oportunidade exige ação rápida para mitigar os efeitos da transição. A mudança impõe que proprietários analisem contratos existentes e a possibilidade de ajustes para manter fluxos de receita sob o novo regime.
Fonte técnica: entrevista com Eduardo Zangerolami, CEO do Barcellos Tucunduva Advogados, especialista em Direito Tributário. A análise reforça que a reforma altera a relação entre locação e tributos, exigindo planejamento tributário cuidadoso.
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