Alta demanda por Cepac da Faria Lima gera incerteza sobre valorização futura

O leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Operação Urbana Faria Lima, agendado para o dia 19 de agosto, promete movimentar o mercado imobiliário de São Paulo. Serão 164,5 mil Cepacs à venda, representando 75% do estoque autorizado. O preço inicial é de R$ 17,6 mil por título, com expectativa de arrecadação de R$ 2,89 bilhões se todos forem vendidos.

Consultores e especialistas preveem uma demanda elevada, mas há incertezas sobre os preços finais. Alguns acreditam que o ágio pode chegar a 40% ou 50%, elevando o valor dos Cepacs para R$ 25 mil. No entanto, outros alertam que um aumento tão significativo poderia inviabilizar novos empreendimentos, dado o aumento dos custos de construção.

A Prefeitura de São Paulo manteve o valor do Cepac inalterado desde o último leilão, em 2021, onde foram vendidos 10,3 mil títulos sem ágio. Em contraste, o leilão de 2019 viu um aumento de 170% no preço, arrecadando R$ 1,6 bilhão. O advogado Olivar Vitale, do escritório VBD, acredita que a alta demanda pode resultar em um leilão disputado, com incorporadoras buscando Cepacs para viabilizar projetos na região.

Expectativas e Desafios

Apesar da expectativa de um leilão acirrado, a realidade do mercado pode limitar a valorização. Adriano Sartori, presidente da consultoria CBRE, observa que os custos de produção estão próximos do limite de viabilidade, o que pode frear a disposição dos investidores em pagar altos preços. Muitos já definiram um teto de preço e podem se retirar caso os valores ultrapassem suas expectativas.

Além disso, a maior parte dos interessados deve ser composta por incorporadoras com terrenos prontos para desenvolvimento, enquanto especuladores tendem a ficar de fora, dada a natureza vinculada dos Cepacs a projetos específicos. A consultoria Biswanger também aponta que a demanda deve ser concentrada em quem realmente pretende lançar empreendimentos, reduzindo a pressão sobre os preços.

Os próximos dias serão cruciais para entender como o mercado reagirá a este leilão, que é considerado um dos mais aguardados dos últimos anos.