O custo do aluguel residencial no Brasil encerrou 2025 em forte alta. Segundo o Índice FipeZAP, os preços de locação subiram, em média, 9,44% no ano passado, avanço expressivo, embora menor do que em 2024 (13,5%) e abaixo das altas de cerca de 16% ao ano observadas em 2022 e 2023, período marcado pelo salto […]
O custo do aluguel residencial no Brasil encerrou 2025 em forte alta. Segundo o Índice FipeZAP, os preços de locação subiram, em média, 9,44% no ano passado, avanço expressivo, embora menor do que em 2024 (13,5%) e abaixo das altas de cerca de 16% ao ano observadas em 2022 e 2023, período marcado pelo salto pós-pandemia.
Mesmo com a desaceleração, o reajuste ficou mais que o dobro da inflação oficial de 2025 (IPCA de 4,26%), o que reforça a pressão do aluguel sobre o orçamento das famílias e indica um mercado ainda aquecido, sobretudo em alguns polos regionais.
O indicador é calculado pela Fipe a partir de anúncios veiculados na internet (OLX/Zap) e acompanha o preço médio de locação em 36 cidades brasileiras, incluindo capitais e municípios de grande porte.
Capitais: Nordeste domina o “top 5” e Teresina dispara
Entre as capitais, Teresina (PI) liderou o ranking com alta de 21,81%, a maior do país. Logo atrás aparece Belém (PA), com 17,62%, em um ano de alta visibilidade internacional devido à preparação para a COP30. Além disso, Aracaju (SE) e João Pessoa (PB) completam a presença do Nordeste entre as maiores variações, mostrando uma dinâmica de demanda e preços mais intensa na região.
Confira as capitais onde o aluguel mais subiu em 2025 (variação anual):
- Teresina (PI): 21,81%
- Belém (PA): 17,62%
- Aracaju (SE): 16,73%
- Vitória (ES): 15,46%
- João Pessoa (PB): 15,31%
- Cuiabá (MT): 14,61%
- Belo Horizonte (MG): 13,01%
- Fortaleza (CE): 12,45%
- Salvador (BA): 12,38%
- Maceió (AL): 12,22%
- São Luís (MA): 11,37%
- Curitiba (PR): 10,98%
- Rio de Janeiro (RJ): 10,87%
- Natal (RN): 10,13%
- Recife (PE): 9,82%
- Porto Alegre (RS): 9,38%
- Florianópolis (SC): 9,35%
- São Paulo (SP): 7,98%
- Brasília (DF): 6,41%
- Goiânia (GO): 4,67%
- Manaus (AM): 1,06%
Na outra ponta, Manaus registrou a menor alta (1,06%). Na prática, isso significa perda real para quem reajustou o aluguel dentro dessa média, já que o aumento ficou abaixo da inflação no período.
Fora das capitais: Campinas lidera e interior também pesa no bolso
Além das capitais, o FipeZAP acompanha 14 cidades de grande relevância econômica. Nesse grupo, os aumentos também foram fortes — e, em alguns casos, ainda mais intensos do que nas metrópoles.
As cidades onde o aluguel mais subiu em 2025 (variação anual):
- Campinas (SP): 19,92%
- Pelotas (RS): 18,81%
- Niterói (RJ): 16,27%
- São José do Rio Preto (SP): 15,41%
- Barueri (SP): 13,97%
- Santos (SP): 12,80%
- Ribeirão Preto (SP): 11,60%
- Joinville (SC): 11,49%
- Praia Grande (SP): 9,40%
- Santo André (SP): 7,83%
- São José dos Campos (SP): 7,43%
- São Bernardo do Campo (SP): 7,31%
- Guarulhos (SP): 7,14%
- São José (SC): -3,10%
O dado que chama atenção é São José (SC), que registrou queda nominal de 3,10%, um movimento raro em um ano de alta generalizada.
Por tamanho do imóvel: 3 dormitórios puxam a alta
Quando o recorte é feito por número de quartos, os imóveis maiores tiveram comportamento diferente — e o “campeão” foi o de três dormitórios, com alta média de 10,19% no ano.
Variação média do aluguel em 2025 por dormitórios:
- 3 dormitórios: 10,19%
- até 1 dormitório: 9,81%
- 4 ou mais dormitórios: 9,64%
- 2 dormitórios: 9,19%
Esse resultado sugere que a demanda por espaços maiores — seja por famílias, seja por reorganização do trabalho e da rotina — continua influenciando o mercado, ainda que de forma desigual entre regiões e cidades.
Retorno ao proprietário volta ao maior nível desde 2011
Além do preço do aluguel, o FipeZAP mede a rentabilidade do locador, isto é, quanto o proprietário ganha por ano ao alugar um imóvel em relação ao seu valor de venda (considerando o preço por metro quadrado).
Em dezembro de 2025, essa taxa chegou a 5,96% ao ano. Em outras palavras: mantidos os preços, o aluguel rendeu quase 6% ao ano sobre o valor do imóvel, o patamar mais elevado desde 2011, quando a taxa ficou em torno desse nível entre maio e outubro.
Os imóveis menores lideram a rentabilidade:
- 1 dormitório: 6,68% ao ano
- 2 dormitórios: 6,21% ao ano
Embora esse retorno ainda possa ficar abaixo de algumas aplicações financeiras em horizontes de 12 meses (dependendo da taxa de juros e do produto), o avanço reforça por que muitos proprietários voltaram a enxergar a locação como um negócio mais atrativo do que nos anos recentes.
O que explica a desaceleração — e por que o aluguel segue “caro”
O mercado mostrou perda de ritmo em 2025 na comparação com os últimos anos, mas continuou subindo acima da inflação. Na prática, isso costuma acontecer quando:
- A demanda segue firme, mas sem o “efeito correção” forte do pós-pandemia;
- A oferta não cresce na mesma velocidade em áreas desejadas (perto de serviços, transporte e empregos);
- O proprietário tenta recompor preços, ancorado em reajustes passados e na rentabilidade.
Assim, mesmo com crescimento menor do que em 2024, o aluguel permanece como um dos itens mais sensíveis do custo de vida, especialmente em capitais e polos regionais que passaram a atrair mais moradores e investimentos.
Dicas rápidas para quem vai renovar contrato em 2026
- Negocie com base em dados locais: compare anúncios semelhantes no mesmo bairro (metragem, vaga, condomínio).
- Olhe o custo total: aluguel + condomínio + IPTU. Às vezes, a diferença do “pacote” muda tudo.
- Ofereça contrapartidas: pagamento antecipado, garantia mais sólida ou contrato mais longo podem abrir espaço para desconto.
- Cuidado com reajuste automático: se o reajuste proposto estiver muito acima do praticado na região, apresente alternativas e esteja pronto para cotar outras opções.
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