Guarulhos vira a Faria Lima dos galpões logísticos

Guarulhos se afirma como o novo centro de galpões logísticos de alto padrão no Brasil, impulsionado pela guerra do e-commerce, pela escassez de áreas premium e pela necessidade da última milha. A cidade superou São Paulo na métrica de preço pedido por metro quadrado.

Dados da Cushman & Wakefield, obtidos pela Forbes Brasil, mostram que Guarulhos fechou o quarto trimestre de 2025 com preço médio de R$ 37,11/m², acima dos R$ 36,48 de SP. A média estadual também atinge recorde histórico, em R$ 30,54/m².

Por que Guarulhos tornou-se vantagem competitiva

A localização reúne acesso direto às rodovias Dutra, Ayrton Senna e Fernão Dias, além do Aeroporto Internacional de Guarulhos. Essa combinação otimiza a logística urbana e a presença no maior mercado consumidor do país.

A absorção líquida de galpões de alto padrão no Brasil somou 1,62 milhão de m² em 2025, aponta a Cushman & Wakefield. O desempenho evidencia demanda estável mesmo com maior seletividade.

Guarulhos liderou entregas e absorção: 443,7 mil m² entregues e mais de 320 mil m² locados no ano, ampliando a pressão por aluguéis mais altos. Grandes nomes do varejo digital operam na região.

Exemplos de ocupação recente

Mercado Livre ocupou 40.546 m² no CLD Centro Logístico Dutra. Shopee Brasil ocupou 20.015 m² no Cy.log Guarulhos. O objetivo é reduzir o tempo de entrega para clientes da RMC.

Mesmo com a Selic em 15%, o setor manteve resistência. A vacância nacional caiu para 6,56%, ante 8,03% de 2024, indicando fundamentos firmes para imóveis logísticos.

Investimentos e novos fundos

Os investimentos seguem firmes com renda previsível e reajustes que preservam valor real. A B3 mostra o Capitânia Logística FII entre os três com maior volume médio diário de negócios em 2025.

Cy Capital, gestora do Grupo Cyrela, prepara um novo fundo logístico com meta de captação de R$ 833 milhões, voltado ao desenvolvimento de galpões em SP e RJ.

FLG Realty Brazil também planeja lançar fundo, com meta de captar R$ 300 milhões para desenvolvimento de ativos, desde aquisição de terrenos até construção e aluguel.

O pipeline que sustenta a tese

Há 1,19 milhão de m² de galpões de alto padrão em construção no Brasil, com entregas previstas para 2026, sujeitas a postergações. SP concentra 817,6 mil m² desse total, e Guarulhos responde por 284,8 mil m², incluindo o GLP Guarulhos III.

O parque Guarulhos III deve tornar-se o maior complexo logístico do país, conforme projeção da indústria. Cajamar figura em segundo lugar no estado, com 179,2 mil m² de novas entregas.

Bruno Ackermann, da Cy Capital, aposta em vacância baixa e absorção líquida elevada. A expansão de ativos na região continua como tendência de longo prazo.

Desempenho regional no retrato nacional

Região Norte registra vacância zero, Minas Gerais tem uma das menores taxas (2,4%), enquanto Rio de Janeiro apresenta 14,3% de vacância, com 38% na Zona Oeste da capital. A Pavuna mostra demanda elevada por ativos premium.

Em 2025, Guarulhos tornou-se símbolo de uma transformação estrutural: não apenas um polo financeiro, mas o centro de gravidade da logística nacional, onde eficiência, oferta restrita e capital convergem para moldar o preço do metro quadrado mais cobiçado do país.