Kinea evita Miami e escolhe Atlanta para investimentos imobiliários nos EUA

A Kinea, gestora ligada ao Itaú com cerca de R$ 145 bilhões sob gestão, explica por que evita compras de concorrentes para crescer e aposta em expansão orgânica e arquitetura aberta. A empresa prefere desenvolver seus próprios fundos a pagar ágio ou enfrentar o desafio de integrar culturas diferentes, afirma Carlos Martins, sócio e gestor de fundos imobiliários.

Ele ressalta que o custo de distração gerencial e o desalinhamento entre equipes superam os ganhos potenciais de aquisições, mesmo com atuação em volume relevante. Para 2026, a Kinea vê um cenário construtivo, embora seletivo, para o mercado de imóveis.

O cenário macro aponta para cortes de juros no Banco Central, projetados para destravar valor no mercado secundário de FIIs, ao passo que a economia real indica pressão sobre aluguéis corporativos, principalmente em regiões com oferta restrita e alto custo de reposição. Martins comenta a dinâmica prevista para o período.

Na visão do executivo, a Kinea atua de forma independente dentro do ecossistema Itaú. O foco é entender a lógica do investimento em multifamily nos Estados Unidos, com ênfase em Atlanta, e analisar por que a Faria Lima deve continuar sendo um endereço caro e cada vez mais seletivo para empresas.

Na entrevista, Martins explica como a atuação da Kinea se organiza: a empresa busca rentabilidade por meio de gestão de fundos e, ao mesmo tempo, mantém uma estratégia de abertura de parcerias com o mercado. O repórter questiona sobre o uso de ociosidades e serviços dentro dos prédios, como exemplo de transformação na ocupação.

Sobre o escritório, o executivo destaca que o espaço passou a ser visto como conveniência para o dia a dia corporativo. Em um caso citado, uma demanda de uma cliente demonstrou que serviços no interior do prédio agilizam operações e reduzem deslocamentos entre reuniões.

A gestão de imóveis também discute a oferta na Faria Lima, onde a tendência é de alta de preços por estoque limitado e pipeline de projetos com longos prazos de entrega. A Kinea observa que clientes com imagem corporativa devem pagar esse preço, enquanto quem não depende tanto do front office pode adotar modelos híbridos com áreas administrativas em outros bairros.

Quanto ao retail, a Kinea não tem fundo específico de shoppings, mas avalia o segmento. O raciocínio é de que o retorno é sustentável com maior fluxo de pessoas em áreas próximas a escritórios, desde que haja operadores fortes para a gestão de varejo, dada a especificidade do setor.

No campo internacional, o investimento em multifamily nos EUA ganhou foco em Atlanta. O projeto envolve cerca de US$ 30 milhões, escolhido pela presença de fluxo migratório de profissionais oriundos de Nova York e Califórnia para o sul do país. A Kinea evita Miami pela valorização de preços e concorrência acirrada, priorizando ganho de capital: desenvolvimento, estabilização da locação e venda para grandes REITs.

Sobre o crescimento, Martins explica que a opção pela expansão orgânica reduz a necessidade de assimilação cultural de equipes de terceiros. Com a escala já estabelecida, a Kinea prefere fortalecer seus fundos internamente em vez de pagar ágio por ativos de terceiros, trazendo profissionais para desenvolver novas áreas.

Por fim, o executivo comenta a relação com o Itaú: a parceria traz segurança e percepção de longevidade, mas a Kinea opera de forma segregada e independente, sem privilégios de distribuição e mantendo atuação em arquitetura aberta com participação em grandes plataformas e bancos.