Fundos imobiliários devem atrair 400 mil investidores em 2026, diz Santander

Santander projeta 400 mil novos investidores em FIIs em 2026, elevando o total de cotistas para cerca de 3,5 milhões.
Ifix fechou 2025 com alta de 21,15%, reduzindo o desconto e sinalizando recuperação do interesse pelo mercado.
Entre janeiro e fevereiro, foram 113 mil novos investidores em FIIs, ritmo que remete ao período de crescimento da indústria.
Setores considerados atraentes incluem galpões logísticos, shopping centers, renda urbana e fundos de papel, com maior escala para os maiores fundos.
Principais riscos envolvem o cenário macroeconômico e a seletiva trajetória de juros; estratégia de carteira envolve 60% tijolo e 40% papel, com potencial consolidação no setor e possível aumento da participação de investidores estrangeiros.

Em 2025, o Ifix, índice que reúne fundos imobiliários, saltou 21,15%, reduzindo o desconto frente à bolsa e sinalizando recuperação da confiança dos investidores. O ambiente de juros mais baixos passou a favorecer a renda passiva.

O Santander projeta um novo ciclo de expansão dos FIIs em 2026, com até 400 mil novos investidores, caso a tendência se confirme. A estimativa aponta para quase 3,5 milhões de cotistas no total.

Sinais da retomada aparecem desde o início do ano. Entre janeiro e fevereiro, 113 mil novos investidores ingressaram no setor, segundo o banco. A Forbes traz números históricos de crescimento de investidores no período 2020-2025.

Contexto recente

O Santander acompanha 45 fundos listados, que juntos respondem por cerca de 80% do Ifix. O mercado de FIIs encerrou 2025 com o Ifix próximo de 22% de desconto no início do ano, terminando o período com cerca de 15% de desconto e alta acumulada em torno de 22%.

Para 2026, há expectativa de recuperação com expansão. Segundo Flávio Pires, analista do banco, fundos maiores devem ganhar escala e o mercado deve voltar a crescer em número de investidores.

A força motriz do otimismo é a provável queda da Selic. Com juros menores, a renda variável imobiliária volta a parecer atrativa frente à renda fixa. Além disso, a cultura de investir em imóveis permanece forte entre os brasileiros, o que reforça o efeito de recomendação entre familiares e amigos.

Perspectivas e composição de portfólio

Embora haja amplo número de fundos listados, o mercado tende à consolidação. Fundos maiores devem ganhar liquidez e escala, enquanto estruturas menores podem buscar fusões ou perder relevância a longo prazo.

Em relação a atratividade, FIIs costumam oferecer retorno mensal próximo de 1%, frente a cerca de 0,5%-0,6% de aluguel de imóveis físicos após impostos e reformas. A liquidez de vender cotas na bolsa é um diferencial importante.

Setores com perspectivas mais fortes incluem galpões logísticos, shoppings centers e fundos de renda urbana, como supermercados, hospitais e laboratórios. Os títulos lastreados em recebíveis imobiliários (fundos de papel) também mantêm relevância na carteira.

Riscos e cenário externo

O cenário macroeconômico segue como principal fator de risco. Tensões geopolíticas podem impactar petróleo, inflação e o ritmo de queda de juros. Caso os juros persistam altos, a performance dos FIIs pode ficar mais contida.

A distribuição de carteira recomendada pelo Santander é de aproximadamente 60% em fundos de tijolo e 40% em fundos de papel, equilibrando exposição a ativos com retorno estável e fonte de receita. As mudanças no cenário de juros devem determinar o ritmo de valorização dos ativos.