Aeroportos buscam projetos comerciais bilionários após mudança regulatória

Os aeroportos operados pela iniciativa privada aceleraram a busca por projetos comerciais bilionários após a mudança nas regras de concessões. A nova regra permite contratos de exploração imobiliária com vigência mais longa, além da concessão do terminal.

Shopping centers, hotéis, torres de escritórios, hospitais e casas de espetáculos estão entre os empreendimentos em mira das concessionárias, que passaram a planejar ativos além das tarifas, com foco em longo prazo.

A mudança ocorreu por meio de uma portaria do Ministério de Portos e Aeroportos, aprovada em setembro do ano passado, autorizando contratos comerciais com até 75 anos de vigência (30 de concessão + 45 adicionais). Desde então, seis projetos já foram protocolados.

Os empreendimentos estão em análise técnica na pasta, com bases em Brasília, Curitiba, Fortaleza, Galeão (RJ) e Vitória. A expectativa é de que a flexibilização aumente a atratividade para investidores nacionais e estrangeiros.

Primeiro reflexo do novo ciclo

Para a ABR Aeroportos do Brasil, que reúne 59 terminais, o setor marca o início de um novo ciclo de investimentos em real estate. O presidente-executivo, Fábio Rogério Carvalho, ressalta o benefício para promoção dos aeroportos e desenvolvimento municipal.

A mudança tranquiliza investidores ao oferecer previsibilidade sobre contratos de longo prazo, reduzindo inseguranças sobre continuidade dos acordos após término das concessões. Conforme a ABR, isso favorece projetos de maior escala.

Casos que sinalizam o movimento

A Motiva (CCR) mapeou ao menos 50 áreas com potencial imobiliário, ampliando a participação de receita comercial em relação às tarifas. A empresa já atuava com contratos de maior duração desde 2021, prevendo dobrar o número até 2027.

A Zurich Airport Brasil administra Florianópolis, Vitória, Natal e Macaé. O diretor comercial Danilo Sesiki aponta que há 1 milhão de m² disponíveis para desenvolvimento imobiliário e cita impactos positivos na geração de empregos e arrecadação municipal.

O diretor cita ainda que o investimento já atraiu cerca de 2 bilhões de reais em Vitória, com a possibilidade de acrescentar até 1 bilhão e criar quatro mil empregos sob a nova estrutura regulatória.

Outros operadores

A BH Airport, responsável por Confins, também mostra otimismo com contratos mais longos. O gerente comercial Geovane Medina afirma que o ambiente regulatório mais estável facilita planejamento de projetos de maturação prolongada.

Na região, a concessionária inaugurou um hotel no terminal 1 de Confins em fevereiro, com cerca de 60 vagas, sinalizando a prática de combinar operações aeroportuárias com hospitalidade.

A Fraport Brasil, que atua em Porto Alegre e Fortaleza, aponta que quatro parcerias novas foram firmadas desde a mudança: dois centros logísticos e dois hotéis, ampliando o portfólio de receitas do real estate.

Perspectivas de receita

A Fraport estima que o real estate possa representar de 3% a 5% do faturamento quando os projetos alcançarem operação plena. A ideia é ampliar a área do aeroporto para incluir lazer, cultura, entretenimento e serviços.

Brasília deve abrir ainda neste semestre um shopping de 60 mil m² próximo ao terminal, com mais de 130 lojas, sete âncoras, cinemas e espaços de alimentação, conforme planejamento divulgado pela concessionária.