- O CEO da São Carlos afirma que a Faria Lima está saturada e não há espaço para expansão significativa de lajes, o que pode favorecer regiões adjacentes como Rebouças e Chucri Zaidan na Zona Sul de São Paulo.
- O mercado de lajes corporativas vive baixa vacância e preços em alta, com reajustes reais acima da inflação para os locatários.
- A ocupação em grandes centros está acima de oitenta e cinco por cento, fortalecendo o poder de negociação dos locatários e pressionando os preços.
- Exemplos de movimentos fora da Faria Lima incluem Nubank na Rebouças e Stone no prédio White 2880, além de ocupação de escritórios pela Vivo, Huawei e outras empresas na Chucri Zaidan e EZ Towers.
- A São Carlos, hoje listada na B3 como SCAR3, registrou prejuízo de R$ 48,4 milhões em 2025, distribuiu R$ 406 milhões em dividendos e avança como gestora/ private equity de imóveis com foco em ativos geradores de receita.
O CEO da São Carlos, Gustavo Mascarenhas, afirma que a Avenida Faria Lima atingiu seu limite de expansão para lajes corporativas, dificultando novos empreendimentos na área. Em entrevista, ele aponta que o espaço disponível já está consolidado e não justifica mais investimentos acelerados na região.
Com o cenário de vacância baixa e preços em ascensão, Mascarenhas indica que ganhos reais para locatários vêm acima da inflação. A tendência é de migrar parte da demanda para regiões adjacentes da Zona Sul, como a Rebouças e a Chucri Zaidan, que passam a abrigar grandes operações e novos empreendimentos.
Segundo o executivo, a alta ocupação em grandes centros favorece negociações mais desvantajosas para proprietários, o que pressiona reajustes. A expansão para as novas regiões ocorre mesmo com o eixo Rebouças ganhando espaço e prédios recentes na Chucri Zaidan, onde há grandes lajes disponíveis.
O movimento de ocupação fora do coração financeiro de São Paulo não é novo, mas ganhou força nos últimos anos. Nubank escolheu a Rebouças para seu headquarter, após mudanças no Plano Diretor em 2014, levando outras empresas a seguir o caminho de centros corporativos periféricos.
A Stone também ampliou presença na região, ocupando integralmente o prédio White 2880, na esquina das avenidas Rebouças e Pedroso de Moraes, com cerca de 7 mil m². Na Chucri Zaidan, a Vivo ocupa sete andares, totalizando 3.129 m² por conjunto, enquanto a Huawei utiliza 11.600 m² entre EZ Towers.
Além dessas movimentações, a empresa Zhonghua Ativos como BYD, GWM e Keeta (grupo Meituan) estruturam equipes entre EZ Towers e o Morumbi Corporate, reforçando a tendência de concentração de demanda em áreas adjacentes à Faria Lima.
Sobre a São Carlos, a companhia nasceu na década de 1980, quando a 3G Capital consolidou ativos imobiliários da Lojas Americanas. Em 1999, foi criada como empresa independente, com foco em desenvolvimento e gestão de imóveis para varejo, hoje atuando principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro.
Na bolsa brasileira, a SCAR3 tem valor de mercado estimado em aproximadamente R$ 840 milhões e patrimônio líquido de cerca de R$ 1,07 bilhão. Em 2025, a empresa registrou prejuízo líquido de R$ 48,4 milhões, ante R$ 32,9 milhões em 2024, mas divulgou lucro líquido proforma de R$ 254,8 milhões.
Mesmo com o prejuízo contábil, a São Carlos distribuiu dividendos extraordinários significativos, totalizando R$ 406 milhões, equivalentes a R$ 7,10 por ação, com yield de 29%. No acumulado dos últimos 12 meses, o dividend yield chegou a ~47%, entre os mais elevados do mercado.
A empresa está redefinindo seu modelo de negócio, vendendo participações em imóveis para reforçar caixa e ampliar atuação em gestão e consultoria imobiliária. Em parte dos ativos, a São Carlos mantém participação societária, operando o imóvel via fundos imobiliários e gerando receita recorrente.
Conforme o ajuste estratégico, a São Carlos tende a atuar mais como gestora ou private equity imobiliário, mantendo o foco em ativos de alto padrão e gerando receita estável por meio de operações de gestão.
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