Fundos imobiliários mudam cenário após tombo, entenda

Os fundos imobiliários (FIIs) retomaram o fôlego em abril, segundo dados do IFIX, que subiu 1,5% no mês. A recuperação ocorreu mesmo com incertezas externas, juros elevados no Brasil e cautela dos investidores, e levou o índice a superar o Ibovespa, que ficou praticamente estável.

Entre os pilares da alta, os FIIs de papel avançaram 2,1%, puxados pela demanda por títulos de dívida do setor imobiliário, como CRIs. Em contrapartida, os FIIs de tijolo tiveram alta de 1,1%, com o segmento de shoppings se destacando pela saúde operacional.

Desempenho relativo entre índices

O IFIX terminou abril 1,5% acima, enquanto o Ibovespa caiu pouco menos de 0,1%. O recuo do mês anterior, em março, contribuiu para uma recuperação que vinham buscando impulsos após a pressão causada pela guerra no Oriente Médio.

No acumulado de 2026, o IFIX avança 4,1%. Ainda assim, o desempenho do Ibovespa, com alta de 16,2% no ano, mantém o índice de FIIs menos valorizado nesse período. A hipótese é de que FIIs ganharam atratividade após a melhora de alguns fundamentos.

Impacto da evolução de juros

A trajetória dos juros continua central para os FIIs. Quando as taxas de títulos atrelados à inflação sobem, a atratividade relativa dos FIIs diminui, já que rendimentos de renda fixa passam a competir com cotas. Quando há queda de juros reais, a demanda por imóveis tende a aumentar.

A decisão do Copom de reduzir a Selic para 14,5% ao ano trouxe um novo ingrediente para o mercado. Cortes adicionais em 2026 poderiam favorecer fundos ligados a imóveis físicos, como lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos.

Segmentos e perspectivas

Entre os setores, lajes corporativas registraram recuperação gradual, apoiada pela retomada de atividade em grandes centros. A demanda por espaços bem localizados e contratos sólidos tende a favorecer ativos de qualidade em portfólios seletos.

Galpões logísticos mantêm demanda aquecida, impulsionada pelo crescimento do comércio eletrônico e pela necessidade de eficiência logística. A vacância segue em níveis baixos em áreas estratégicas, favorecendo reajustes de aluguel.

Shoppings contribuíram para o desempenho, com ocupação estável, inadimplência controlada e fluxo de consumidores relativamente firme. A taxa de ocupação saudável sustenta receitas de aluguel, ainda que o ritmo de crescimento possa desacelerar.

Riscos e seleção de ativos

Fundos de recebíveis continuam vistos como defensivos, por terem carteiras indexadas ao CDI ou à inflação, oferecendo renda estável em meio a juros elevados. A continuidade dessa vantagem dependerá do cenário de caminhos para a inflação e de cortes adicionais nos juros.

FoFs e multiestratégia aparecem como oportunidades potenciais, mas exigem cautela. A dispersão de estratégias pode elevar a volatilidade, dependendo do timing de entrada e saída.

Conclusão de cenário

Apesar da recuperação de abril, o ambiente externo ainda impõe cautela. A evolução da guerra no Oriente Médio, a inflação global e a trajetória da Selic no Brasil seguem como fatores-chave para o desempenho dos FIIs.

Em resumo, abril mostrou que fundos imobiliários voltaram a avançar, com atuação mais firme de fundos de papel e de segmentos de tijolo. A seleção cuidadosa de ativos e gestores continua essencial para navegar o cenário de volatilidade.