Imóvel tokenizado no Brasil: o que já é possível e o que falta, dizem juristas

Juristas afirmam que a tokenização imobiliária já funciona para captação, financiamento e direitos econômicos, mas ainda não transfere a propriedade registrada na matrícula.
A prática não é proibida, mas falta regulamentação específica para gerar efeitos no registro imobiliário brasileiro.
A tokenização não se resume ao “token do imóvel”; pode envolver financiamento, estruturas de captação e emissão de valores ligados ao setor, como exemplos da Resolução CVM 88.
A securitização pode ampliar liquidez e facilitar negociações, mas exige segurança jurídica e normas para evitar abusos e bolhas; a avaliação é de que o registro ainda depende de normas claras.
Há divergência entre estados sobre a averbação de tokens; especialistas defendem diretriz nacional para evitar decisões diferentes entre os estados, com participação de órgãos como CVM, Banco Central e CNJ.

A tokenização imobiliária já é uma realidade no Brasil, mas não implica, por si só, a transferência de propriedade na matrícula do imóvel. Juristas discutem os limites jurídicos, regulatórios e práticos em evento sobre Blockchain aplicado ao mercado imobiliário.

A avaliação central é de que a tokenização não é proibida, mas carece de regras específicas para produzir efeitos no registro. Hoje, tokens podem viabilizar captação, financiamento, participação econômica ou direitos obrigacionais em empreendimentos. A possibilidade de representar a propriedade registrada ainda depende de norma futura.

Silvio Venosa, da Demarest, aponta que não há autorização expressa, mas tampouco proibição. A tecnologia deve avançar dentro do marco atual, com expectativa por uma legislação que estimule inovação sem burocracia excessiva.

A distância entre a prática e o registro é justificativa de cautela. Olivar Vitale, fundador do Ibradim, enfatiza que a transferência de propriedade depende de título levado ao registro. Em operações acima de 30 salários mínimos, o Código Civil exige escritura pública na maioria dos casos.

Vitale ressalta que a digitalização é inevitável, sem excluir o papel dos entes de segurança jurídica. O digital tende a valer para todos, mas a função dos cartórios permanece relevante para provas e registro.

Não é apenas o token do imóvel

Painel aponta que tecnologia vai além de substituir a matrícula. Em estruturas de financiamento e captação, a tokenização pode representar direitos econômicos. A Resolução CVM 88 é citada como ambiente já utilizado para funding de empreendimentos, com potencial uso para representar participação financeira via tokenização.

Para Vitale, não se trata apenas do token do imóvel; envolve estruturas de financiamento que já operam sob regulamentação vigente. A tokenização amplia oportunidades de acesso, reduz fricções e facilita negociações, com negócios acessíveis a uma janela global.

A promessa é ampliar liquidez, reduzir barreiras de entrada e facilitar a negociação de ativos imobiliários. A tecnologia permitiria operações com menor necessidade de reuniões presenciais, documentos físicos e assinaturas, mantendo a proteção jurídica necessária.

Ainda assim, a segurança jurídica permanece essencial. A tokenização do imóvel exige regulamentação específica para que tenha validade prática e juridicamente reconhecida.

Registro e cartórios sob escrutínio

Questionamentos sobre averbar tokens na matrícula, sem norma específica, permanecem. Não há norma que autorize a inclusão de tokens à margem do registro imobiliário como garantia de titularidade. A existência de tokens não confere, por si só, garantia imobiliária.

Caso São Paulo tenha restringido a averbação de tokens, e o Rio Grande do Sul tenha recuado em etapas anteriores, evidencia a necessidade de diretrizes nacionais. O tema é visto como central para não haver tratamento desigual entre estados.

Vitale defende uma diretriz nacional para evitar variações entre os 27 estados e propõe que o Conselho Nacional de Justiça coordene a discussão.

Mercado e regulação financeira

Isac Costa, professor do Insper, avalia a tokenização em segunda geração: além do captação, busca-se um mercado secundário para ampliar liquidez. Tokens podem facilitar saída de investidores e diversificação de portfólio, contanto que haja regulação para reduzir assimetrias e inibir práticas ilícitas.

Costa alerta para o risco de bolhas caso a regulação seja fraca. Um token imobiliário poderia perder lastro econômico e se tornar especulativo se não houver governança adequada. O papel de normas infralegais é destacado, dada a velocidade de mudanças no ambiente digital.

Não há ainda um modelo internacional pronto para replicar no Brasil. A discussão envolve CVM, Banco Central, CNJ e representantes do setor, com a ideia de adaptar regras estrangeiras ao contexto nacional, sem copiar de forma direta.

Cenário futuro

A tokenização tem potencial de transformar o mercado, aproximando-o de práticas de capitais e criando novas formas de investimento em imóveis. A visão é de avanço gradual, com proteção jurídica constante e adaptação regulatória conforme o desenvolvimento tecnológico.

A literatura jurídica indica que, por ora, o caminho é ampliar o uso de tokens para financiamento e participação econômica, enquanto a titularidade formal permanece dependente de registro tradicional. O debate nacional busca consolidar diretrizes claras para o registro de ativos tokenizados.