Selic cai, mas crédito imobiliário segue caro para compradores

Copom reduziu a Selic de 14,50% para 14,25%, mas juros do crédito imobiliário permanecem altos por custo de captação e condições de mercado.
No programa Minha Casa Minha Vida, famílias com renda de até 13 mil reais têm linhas com juros subsidiados; fora do programa, as taxas ficam mais expostas às oscilações do mercado.
A Selic não é o principal balizador das taxas de financiamento, já que operações têm prazos longos e dependem de expectativas econômicas e do custo de captação.
Fontes de funding para imóveis incluem poupança, Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e recursos do mercado financeiro; o teto do SFH subiu de 1,5 milhão para 2,25 milhões, com juros limitados a 12% ao ano.
Pessoas físicas entre R$ 13 mil e R$ 20 mil ficam em um “limbo” entre as opções mais baratas do programa e financiamentos de alto valor, diante de inflação, custo de vida e necessidade de entrada e documentação.

A Selic caiu de 14,50% para 14,25%, mas o impacto direto no mercado de crédito imobiliário não é imediato. Bancos seguem atentos ao custo de captação e às condições do mercado, o que mantém as taxas elevadas para financiamentos fora de programas subsidiados. A decisão não beneficia igualmente todos os compradores.

Especialistas destacam que nem todos são atingidos da mesma forma. Famílias com renda de até R$ 13 mil, enquadradas no MCMV, ainda contam com linhas subsidiadas, enquanto financiamentos fora do programa continuam sensíveis às oscilações do mercado e à política de juros.

A Abecip explica que a Selic influencia, mas não é o único fator. Juros mais altos afetam a economia como um todo, incluindo emprego e renda, e o custo de captação dos bancos. Operações com prazos longos costumam incorporar expectativas sobre juros futuros.

Como funciona o crédito habitacional no país

Bancos buscam recursos para imóveis em três fontes principais: poupança, FGTS e recursos do mercado financeiro. O MCMV oferece subsídios, com valores que variam conforme faixa de renda, protegendo parte da população das oscilações de mercado.

Na prática, o programa beneficia quem tem renda mais baixa e média, com taxas de juros reduzidas. Já o SFH utiliza recursos do SBPE, considerado mais estável e, em muitos casos, mais acessível. A Taxa Referencial pode subir parcelas quando os juros estão elevados.

Se o imóvel ultrapassa o teto do SFH, as operações passam a seguir o Sistema de Financiamento Imobiliário, que depende mais do custo de captação de cada instituição. Nessas situações, as taxas podem acompanhar o custo de empréstimo no mercado.

Impactos práticos e desafios

Com a Selic elevada, investidores exigem retornos maiores para emprestar, encarecendo o crédito imobiliário fora do MCMV. Além disso, o saldo devedor pode ser ajustado pela TR, o que eleva parcelas ao longo do tempo, ainda que de forma gradual.

A prática mostra que o perfil do cliente influencia as condições. Famílias entre R$ 13 mil e R$ 20 mil mensais costumam ficar entre cenários do programa subsidiado e o crédito convencional, sem opções muito vantajosas em nenhum extremo.

A percepção de incerteza também influencia decisões: muitos compradores buscam descontos maiores e avaliam portabilidade de financiamento para reduzir juros futuros. A decisão envolve ponderar custo atual versus possível queda de preço do imóvel.

Outros obstáculos comuns persistem: entrada de cerca de 20% do valor, custos adicionais de documentação, inadimplência e score de crédito baixo. A inflação também pressiona custos e prazos, dificultando a formação de poupança para a compra.