Crise das fachadas ativas abre nova avenida de negócios

Estudo encomendado pela Associação Comercial de São Paulo aponta vacância entre sessenta e oitenta por cento das fachadas ativas localizadas nos Eixos de Estruturação Urbana, áreas de até 150 metros ao redor de corredores de ônibus.
Na Vila Mariana, a taxa chega a oitenta por cento; no Ibirapuera, setenta por cento; na Rebouças, sessenta e três por cento; muitas fachadas não exibem placa de aluguel.
Mercado imobiliário reage: incorporadoras, como Porte Engenharia e HBR Realty, têm adotado modelos diferentes, reduzindo ou não vendendo as fachadas ativas.
Porte criou estratégias para tratar fachadas como parte de uma centralidade urbana, mantendo gestão do mix e ocupação; no projeto Métrica, não vende as lojas como matrículas independentes.
A HBR opera a plataforma ComVem de varejo de proximidade, com cerca de 110 mil metros quadrados locáveis e ocupação em torno de noventa por cento; a rede inclui marcas como McDonald’s, Starbucks e Drogasil.

Na região central de São Paulo, fachadas ativas em áreas de varejo de térreo apresentam vacância entre 60% e 80% nos Eixos de Estruturação Urbana. Estudo encomendado pela ACSP aponta números elevados em Vila Mariana, Ibirapuera e Rebouças, com muitos imóveis sem placas de aluguel.

A crise das fachadas ativas ganhou espaço entre incorporadoras, que ajustam estratégias. One Innovation reduziu pela metade a metragem de fachadas em novos empreendimentos. Outras empresas minimizaram esse componente para reduzir custos e complexidade comercial.

O levantamento mostra que, em alguns trechos, oito em cada dez fachadas estão desocupadas. A maior taxa ocorre na Vila Mariana (80%), seguida pelo Ibirapuera (70%) e pela Rebouças (63%). A pesquisa cita ainda a ausência de especificações próprias para varejo em muitos espaços.

Fachadas ativas como negócio

Algumas incorporadoras já mudaram a estratégia: a Porte Engenharia e a HBR Realty investem em gestão integrada de térreo. Na Porte, o eixo Platina, no Tatuapé, é apresentado como nova centralidade urbana, conectando áreas residenciais, comerciais e de serviços.

A Porte não vende mais todas as fachadas como matrículas independentes. Em vez disso, participações são vendidas e a gestão fica com a incorporadora. A meta é transformar a fachada ativa em renda recorrente e valorizar o empreendimento.

No projeto Métrica, com entrega prevista para julho, a empresa mantém controle sobre o mix e a ocupação. A ideia é evitar a dispersão de gestão e maximizar a performance comercial do térreo.

Para o diretor Igor Melro, o impacto da ocupação bem-sucedida vai além da receita direta, fortalecendo a percepção de retorno do investimento e a relação com clientes ao longo do tempo.

A lógica de plataforma

A HBR Realty atua com a plataforma ComVem, que agrega áreas comerciais em empreendimentos residenciais, corporativos e multiuso. Hoje são 40 unidades em operação e 22 em desenvolvimento, totalizando cerca de 110 mil m² de área locável.

A taxa de ocupação do ComVem fica em torno de 90%, acima da média do estudo. As vendas de lojistas da plataforma cresceram mais de 37% no primeiro trimestre de 2026 ante o mesmo período do ano anterior.

Segundo o CEO Alexandre Nakano, o modelo funciona ao tratar a fachada como produto de varejo dentro de uma plataforma escalável. A proposta é combinar gestão centralizada, leitura de demanda local e integração de conveniência, serviços e gastronomia.

A HBR atua com incorporadoras como Helbor, Cyrela e Cury, oferecendo terceirização de gestão de lojas em empreendimentos com dificuldades de ocupação. Os números da ACSP indicam que o problema de desocupação é generalizado, mas há exemplos de sucesso na cidade.