Desafios da requalificação portuária no Rio de Janeiro

O Porto Maravilha, lançado em 2009 pela prefeitura do Rio, segue influenciando a mobilidade e o paisagismo da orla. A transformação da área portuária amplia opções de deslocamento e atrai visitantes, com VLT integrado ao entorno.

Na orla da Baía de Guanabara, a presença de empreendimentos residenciais em evolução é evidente. Segundo a Caixa Econômica, foram lançadas 11 mil unidades em 13 empreendimentos entre 2021 e 2025, com taxa de venda de 91%.

Em contrapartida, o mercado corporativo registra desafio de ocupação. A vacância líquida na região está em torno de 33%, cerca de 8 pontos percentuais acima da média do Rio, conforme dados da Buildings.

A compra do Aqwa Corporate pela Brookfield, por aproximadamente 8 mil reais o m² neste ano, ilustra dificuldades do segmento corporativo e a percepção de preço na região.

Já o mercado de moradias novas mostra vigoroso movimento de valorização. O preço médio do m² passou de 6 mil reais em 2021 para 9 mil reais em 2025, um aumento de 50% no período.

Essa valorização está ligada à requalificação urbana, à ampliação da infraestrutura de transporte e à dinâmica de oferta e demanda, que favorece lançamentos escalonados na orla.

Para sustentar a ativação, é necessária a presença de infraestrutura de apoio, como supermercados, farmácias, restaurantes, escolas e serviços. Sem esses dispositivos, a atratividade e a ocupação tendem a diminuir.

A estratégia de longo prazo passa pela moradia permanente, com incentivos a moradias permanentes (long stay) em vez de aluguel por temporada (short stay). A utilização de plataformas de curto prazo ainda não domina o mercado local.

O objetivo é alcançar massa crítica de moradores para tornar sustentável a requalificação da orla e justificar o aporte público no Porto Maravilha. O desenho urbano precisa de ações que gerem vitalidade contínua.

Rodger Campos, economista e doutor pela USP, analisa o tema como pesquisador líder no Insper e na USP, destacando a relação entre infraestrutura, moradia e atividade econômica na região.