FIIs se adaptam ao mercado logístico com raio de 30 km e pré-locação

O mercado de galpões logísticos no Brasil cresceu, impulsionado pela demanda do e-commerce e pela escassez de terrenos.
No primeiro semestre de 2025, os fundos imobiliários (FIIs) realizaram transações de R$ 1,5 bilhão, com a taxa de vacância em condomínios logísticos caindo para 7,2%.
FIIs como XP Log e RBR Log focam em ativos já performados, buscando renda imediata e firmando contratos com aluguéis estabilizados.
O retrofit, que moderniza imóveis obsoletos, se destaca como alternativa viável devido à burocracia e ao tempo de aprovação de novos projetos em São Paulo, que pode levar de quatro a cinco anos.
A localização próxima ao consumidor é essencial para a eficiência logística, com áreas como os eixos Leste e Oeste da região metropolitana de São Paulo sendo preferidas por investidores.

O mercado de galpões logísticos no Brasil continua a crescer, impulsionado pela demanda do e-commerce e pela escassez de terrenos. No primeiro semestre de 2025, os fundos imobiliários (FIIs) lideraram transações que totalizaram R$ 1,5 bilhão, com a taxa de vacância em condomínios logísticos caindo para 7,2%.

Os FIIs, como XP Log (XPLG11) e RBR Log (RBRL11), têm se concentrado em ativos já performados, buscando renda imediata em vez de projetos de longo prazo. Com os juros elevados, a estratégia é firmar contratos com aluguéis estabilizados. A demanda por retrofits, que transformam imóveis obsoletos em centros de distribuição modernos, também tem crescido, especialmente na região metropolitana de São Paulo.

Retrofits e Localização Estratégica

A Colliers aponta que a área ocupada de condomínios logísticos de alto padrão se aproxima de 27 milhões de m², com novas locações atingindo 1,2 milhão de m² entre abril e junho. Ricardo Betancourt, CEO da Colliers Brasil, destaca que a localização próxima ao consumidor é crucial para a eficiência logística. A transformação de antigas fábricas, como a da Ford na Anchieta, exemplifica essa tendência.

A escassez de terrenos e a burocracia para novos projetos tornam o retrofit uma alternativa viável. Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brasil, explica que o tempo de aprovação para novos galpões em São Paulo pode levar de quatro a cinco anos. Assim, o retrofit se torna uma solução mais rápida e prática.

Eixos de Preferência e Last Mile

Na região metropolitana de São Paulo, os eixos Leste e Oeste continuam a ser preferidos pelos investidores. Franklin Tanioka, sócio da RBR, menciona que a conclusão do Rodoanel Norte pode aumentar a competitividade de novas áreas. A Paladin, por sua vez, vê maior atratividade na saída Leste, onde há mais áreas disponíveis para novos projetos.

O conceito de last mile está se intensificando, especialmente com a expectativa de mudanças na reforma tributária. Márcio Siqueira, diretor de operações da LOG, acredita que a transferência de estoques para áreas próximas aos consumidores se tornará uma tendência, reforçando a necessidade de galpões em um raio de 15 a 30 km dos centros urbanos.