Investidores miram leilões de imóveis em busca de retorno acima da Selic

Foi com R$ 60 mil que Victor Oliveira entrou no universo dos leilões de imóveis, há 12 anos. Hoje ele fala em retornos superiores a 100% ao considerar arremate, reforma e revenda, somando 353 operações entre aluguel e venda.

Segundo Oliveira, investidores buscam ganhos acima da Selic, tanto em leilões extrajudiciais de bancos quanto em leilões judiciais. Operações conservadoras ficam próximas de 27% ao ano; com alavancagem, chegam a 70%–80%.

Ao longo da carreira, ele arrematou chalés, casas de praia e galpões comerciais, seja na pessoa física ou por meio de holdings dedicadas ao setor.

Além de compradores que buscam moradia, os leilões atraem quem pretende crescer o patrimônio no mercado imobiliário, segundo especialistas consultados pelo Valor Investe.

Há três perfis predominantes no mercado: moradia, renda passiva com aluguel após reforma, e revenda por meio de house flipping. As oportunidades aparecem em bancos como Itaú, Caixa e Santander.

O momento econômico, com Selic alta e inflação elevada, eleva inadimplência e aumenta a oferta de imóveis retomados, conforme Fabio Soares, professor da FGV, especialista em direito do consumidor.

O que analisar antes de participar

Antes de arrematar, é essencial analisar documentação e riscos. Principais pontos: ocupação do imóvel; dívidas como IPTU e condomínio; potencial de valorização; estado de conservação e custo de reforma; regularidade da matrícula.

Devem ser considerados também possíveis falhas no processo licitatório que possam gerar nulidade, e, para casa própria, se o imóvel atende às necessidades do comprador.

A Lei 9514/1997 regula a alienação fiduciária e determina notificação formal do devedor antes do leilão, para dar oportunidade de quitar débitos e evitar perda do bem. Ausência de notificação pode levar à anulação.

A matrícula ajuda a entender a origem do imóvel e riscos. Em alguns casos, o imóvel não chega a ser ocupado; contratos com construtoras podem não ter resultado em posse física.

Dicas práticas para quem arremata

Antes de comprar, Oliveira afirma que se busca saber se há ocupação e negocia-se com ocupantes quando possível. Desocupações rápidas ocorrem, mas podem levar até 90 dias no pior cenário.

O RI Digital, ferramenta do ONR, facilita a verificação de ocupação, mediante custo. Investidores devem pesar esse gasto na avaliação do negócio.

Leilões voltados à moradia e começo

Para quem busca casa própria, a lógica difere da dos investidores. Descontos menores podem valer a pena, pois o foco é atender necessidades de moradia com características específicas.

No caso de moradia, descontos de 10% já podem ser atraentes quando as oportunidades surgem, segundo Oliveira.

Começar do zero e margem de segurança

Para iniciantes, o recomendado é atuar na cidade, facilitando visitas e avaliação de região, ocupação e infraestrutura. Mercados menos concorridos podem exigir maior apetite ao risco.

Segundo o especialista, é possível começar com cerca de R$ 30 mil, visando renda mensal entre R$ 3 mil e R$ 4 mil, dependendo do portfólio e da gestão.

Especialistas destacam custos adicionais: certidões, ITBI, escritura, reforma, corretagem, imposto de renda sobre ganho de capital e custos judiciais em caso de desocupação.

Soares alerta que leilões não são dinheiro fácil: erros em matrícula, ocupação ou custos podem gerar disputas judiciais e prejuízos, por isso é vital analisar editais com rigor antes de disputar.