Alta renda recua e construtoras buscam saída no Minha Casa Minha Vida

Construtoras de médio e alto padrão, como Cyrela, Lavvi, Trisul, Eztec e Mitre, passaram a buscar no Minha Casa Minha Vida (MCMV) uma saída para compensar a desaceleração do segmento de luxo em São Paulo.
Empresas criaram marcas ou unidades exclusivas para atuar no programa, como a Cyrela com a linha Vivaz, que subiu de 10% para 29% de participação nos lançamentos entre 2023 e 2025.
Desafios operacionais incluem margens menores (20% a 25% no econômico versus 30% a 35% no alto padrão) e necessidade de reduzir metragens e ajustar custos, engenharia, vendas e funding.
Dados do Secovi-SP mostram queda das vendas fora do MCMV em abril de 2025 para 3.016 unidades, enquanto as vendas no programa subiram para 6.572 unidades; o estoque agregado também aumentou.
Especialistas veem o movimento como gestão de risco e adaptação a um ciclo de demanda mais estável pelo financiamento subsidiado, com impacto diferencial entre setores de alta renda e projetos de MCMV.

O setor de alta renda está reduzindo o ritmo e as construtoras procuram abrigo no Minha Casa Minha Vida (MCMV) para compensar a desaceleração do mercado de imóveis de médio e alto padrão em São Paulo. Cyrela, Lavvi, Trisul, Eztec e Mitre passam a apostar em o que chamam de diversificação de marcas para manter margens em patamares mais baixos, com projetos adaptados a metragens menores.

Entre as empresas listadas, o movimento assume diferentes estágios. Cyrela, Lavvi e Trisul ampliam a exposição ao MCMV; Eztec iniciou, no primeiro trimestre, um projeto em parceria com a Cury; e a Mitre planeja entrar no segmento. Para não descaracterizar o foco de público, as companhias criam marcas e unidades de negócio específicas, como a Vivaz da Cyrela, que já levou participação em lançamentos de 10% em 2023 para 29% em 2025.

A mudança encontra resistência na operação: margens do segmento econômico variam entre 20% e 25%, frente 30% a 35% no alto padrão, além da necessidade de reduzir metragens e competir por terrenos. Analistas ressaltam que a desaceleração da média e alta renda começou a se consolidar, elevando o peso do MCMV no pipeline paulista.

Dados do Secovi-SP indicam a virada: em abril de 2025, 52% das unidades lançadas estavam fora do MCMV. No ano seguinte, essa participação caiu para 25%, enquanto os lançamentos dentro do programa subiram para 75%. As vendas fora do MCMV recuaram, e as do MCMV cresceram, impulsionadas pela demanda subsidiada.

Cagali, CFO da Mitre, classifica a entrada no MCMV como uma gestão de risco, citando déficit habitacional e demanda resiliente alimentada por financiamento público, mesmo com juros altos. A Mitre planeja, em parceria com uma construtora já atuante no segmento, lançar projetos do programa com financiamento compartilhado, e espera atingir 1 bilhão de reais em valor geral de vendas (VGV) anual no próximo ciclo.

A Eztec também exemplifica o desafio: a empresa tentou atuar com a marca Fitcasa, abandonou a operação por margens apertadas e voltou ao MCMV em 2024 por meio de parcerias. Em março de 2026, anunciou planos de retornar com lançamentos próprios, com projeto inicial estimado em 200 milhões de reais.

Especialistas destacam a sensibilidade a juros, financiamento e oferta de terrenos. A desaceleração do ciclo impacta a precificação dos imóveis de alta renda, com pressões de estoque elevado e necessidade de ajustes de produto e custo para manter rentabilidade num cenário de margens menores.

No curto prazo, o mercado observa a evolução das margens, o ritmo de lançamentos e a participação de cada grupo no MCMV. Dados de estoque e de vendas indicam um novo equilíbrio entre alta, média e baixa renda, com o objetivo de manter a rentabilidade frente a um ambiente deFunding mais restrito e juros elevados.