- O STJ decidiu, por maioria de cinco a quatro, que imóveis em condomínios só podem oferecer locações de curta duração por meio de plataformas como Airbnb se houver autorização expressa em assembleia.
- A Corte entendeu que esse uso descaracteriza a finalidade residencial do imóvel, exigindo aprovação de ao menos dois terços dos condôminos, conforme o Código Civil.
- A decisão, embora consolidando o entendimento, não tem efeito vinculante para outros tribunais e pode ser comentada apenas como orientação.
- O caso envolveu uma proprietária de Minas Gerais que buscava destinar o apartamento a estadias curtas sem assembleia; o condomínio argumentou que isso não estava previsto na convenção e afetaria o caráter residencial.
- A Airbnb disse que a decisão é isolada, não proíbe locações por temporada e planeja tomar medidas legais; a empresa destacou que o setor movimentou perto de 100 bilhões de reais na economia local em 2024.
O STJ decidiu nesta quinta-feira (7) que proprietários de imóveis em condomínios residenciais só podem oferecer locações de curta temporada por meio de plataformas como Airbnb se houver autorização expressa em assembleia. A decisão, por 5 votos a 4, entende que esse uso descaracteriza a finalidade residencial.
A decisão consolida o entendimento da Corte sobre o tema e orienta instâncias inferiores, sem vínculo vinculante. O caso envolve uma proprietária de Minas Gerais que tentava alugar o imóvel sem aprovação, enquanto o condomínio alegava que a prática não estava prevista na convenção.
A Airbnb atuou como interessada. A plataforma sustenta que a decisão é pontual e não proíbe locação por temporada em condomínios, afirmando que proibir esse uso viola o direito de propriedade. A empresa aponta estudo da FGV sobre impacto econômico do serviço no Brasil.
Contexto e decisão
No voto vencido, a relatora Nancy Andrighi classificou contratos intermediados por plataformas digitais como atípicos, não sendo locação residencial nem hospedagem hoteleira. A leitura enfatiza que o uso depende da destinação da edificação e da frequência de estadias.
Segundo especialistas, a natureza jurídica do contrato deve considerar a realidade do uso, incluindo rotatividade, serviços e impacto na coletividade do condomínio. A ministra lembra que o Código Civil impõe destinação uniforme da edificação.
A divergência aberta pelo ministro Antonio Carlos Ferreira ficou vencida, defendendo que restrições dependem de previsão na convenção condominial. Ele não viu na locação por plataformas digitais uma transformação automática do uso residencial em atividade comercial.
Repercussões e próximos passos
A decisão pode orientar tribunais, ainda sem efeito vinculante. O STJ ressalta que o tema não está pacificado em âmbito nacional, pois não houve julgamento por recursos repetitivos. Ainda cabem recursos no caso específico.
Especialistas avaliam que a decisão não trava mudanças futuras no Código Civil, pode embasar conclusões em casos semelhantes e influenciar moldes de convenções condominiais. A discussão segue em tramitação e pode ter desdobramentos legislativos.
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