Em São Paulo, a prática de separar moradores de habitação de interesse social (HIS) dos de maior renda em empreendimentos com áreas restritas voltou a ganhar destaque. Portarias, áreas comuns e opções de lazer podem ficar indisponíveis para parte dos moradores, em subcondomínios previstos em alguns projetos.
Empresas do setor afirmam que esse modelo é comum e compatível com a lei. Observadores destacam que a divisão pode impactar administrativamente os condomínios, elevando custos para quem mora em HIS caso a gestão adote novas formas de rateio.
A Câmara Municipal investiga o tema, em meio a críticas sobre segregação socioeconômica em áreas de lazer. A prefeitura tem adotado restrições a pedidos de alvará que previam esse tipo de configuração de uso.
O que está em jogo
Segundo representantes do mercado, a divisão física permite que projetos mistos recebam incentivos de altura e áreas construídas. A gestão de HIS e HMP aparece como condição para viabilizar novos empreendimentos na cidade.
Analistas alertam que a prática pode elevar o valor das taxas condominiais, se o cálculo de despesas for alterado para incluir áreas de uso exclusivo de HIS. O debate envolve segurança jurídica e interpretação regulatória.
Conselheiros jurídicos de Secovi-SP afirmam que não há respaldo para o entendimento municipal e pedem manifestação da Procuradoria-Geral do Município. O risco é de aumento de litígios em condomínios mistos.
Posição das entidades e da prefeitura
Abrainc sustenta a relevância do diálogo técnico com a prefeitura para manter segurança jurídica e previsibilidade regulatória. A Secretaria Municipal de Urbanismo afirma que o entendimento não é novo e que o descumprimento pode gerar sanções.
A pasta informa que subcondomínios podem existir em empreendimentos específicos, mas exige plano integrado reconhecido para manter a divisão física. Em projetos que não atendam a esses critérios, as áreas comuns devem permanecer acessíveis a todos.
Em projetos com HIS, a prefeitura reforça que a divisão irregular pode levar à suspensão de licenças. A gestão municipal cita a necessidade de equilíbrio entre incentivos urbanísticos e regras de uso.
Dados e cenários
Relatório da CPI da HIS aponta que subcondomínios são formalmente compatíveis com a legislação, mas sugerem proibição municipal. A comissão destaca riscos de segregação socioeconômica em complexos residenciais.
Dados do setor indicam que 75% dos lançamentos de 2025 tiveram componentes HIS/HMP. A prefeitura afirma que cerca de 321 mil unidades foram construídas com esses benefícios, com 159 mil em empreendimentos sob denúncia ou alerta de fraude.
Professora de direito urbanístico ressalta que a integração de renda facilita a construção de empreendimentos maiores, com mais vagas. Incentivos municipais costumam ampliar alturas e áreas, diluindo custos para viabilizar o conjunto.
Casos recentes no mercado
Empreendimentos controlados pela Lavvi e pela Diálogo Desenvolvimento Imobiliário já admitiram a existência de subcondomínios em alguns projetos. As empresas indicam que a divisão de áreas de lazer atende a critérios legais e de custo.
No entanto, comunicados oficiais das incorporadoras não foram detalhados, e tais práticas ainda despertam debate entre autoridades, mercado e sociedade. A discussão envolve impactos na acessibilidade e na diversidade de usos dentro dos bairros.
Situação atual
A disputa envolve legislação, práticas de mercado e interpretação administrativa. O tema segue em pauta em comissões da Câmara e em debates entre órgãos reguladores e entidades do setor. A tendência é de continuidade das discussões sobre moradia acessível e inclusão urbana.
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