Mercado imobiliário enfrenta bolha de expectativas e pode ver queda de preços

O mercado imobiliário enfrenta uma escassez crônica de oferta, resultando em um déficit habitacional que historicamente pressiona os preços para cima. No entanto, há indícios de que os preços podem começar a moderarse em um futuro próximo, mesmo com a continuidade desse déficit.

A situação atual é caracterizada por uma bolha de expectativas, diferente da bolha de crédito que precedeu a crise do setor. Apesar da escassez, a percepção de que os preços estão acima dos fundamentos do mercado se torna cada vez mais comum. A compra de imóveis à vista, especialmente por herdeiros e estrangeiros não residentes, tem crescido. Atualmente, dois em cada três negócios são realizados por compradores que não utilizam financiamento, uma queda significativa em relação a mais de setenta por cento antes da pandemia.

Além disso, a rentabilidade das aquisições imobiliárias está cada vez mais ligada à expectativa de valorização, em vez de depender do retorno do aluguel. Nos últimos trimestres, setenta e cinco por cento da taxa de rentabilidade esperada é influenciada pela expectativa de aumento de preços, um aumento de vinte pontos em comparação com cinco anos atrás. Isso ocorre porque os custos de compra aumentaram mais rapidamente do que os aluguéis, que são limitados pelo poder aquisitivo das famílias.

Expectativas de Correção

A correção dos preços é vista como inevitável, embora a dúvida permaneça sobre quando isso ocorrerá. A expectativa é que essa correção venha de uma ajuste nas expectativas de mercado, e não de uma crise financeira. As regras de concessão de crédito foram endurecidas após a crise anterior, o que limita a especulação.

A sobrevalorização dos imóveis também levanta preocupações sobre as perdas potenciais de receita para os municípios. A Comissão Europeia recomenda a aceleração da construção de habitação acessível, que é menos suscetível às flutuações do mercado. A nova construção deve ser baseada em parâmetros realistas, não nos preços atuais.

Por fim, embora os preços possam continuar a subir no curto prazo, a bolha se tornará mais evidente. O mercado imobiliário está cada vez mais sustentado por compradores que não dependem de crédito, como herdeiros e estrangeiros não residentes, cujas transações aumentaram trinta e cinco por cento entre 2019 e 2024.