- A reforma cria o IVA dual — CBS federal e IBS estadual/municipal — com alíquotas uniformes, começando em 1º de janeiro de 2026 e indo até 2033, abrangendo locação, incorporação e construção.
- Investidores físicos com mais de três imóveis em locação ou receita anual superior a R$ 240 mil passam a pagar CBS e IBS, além do IR, com exigência de escrituração, notas fiscais e maior compliance.
- A combinação IRPF e IVA tende a reduzir a rentabilidade líquida das locações de alta renda, podendo haver repasse de custos e migração para estruturas de pessoa jurídica para aproveitar créditos.
- O Cadastro Imobiliário Brasileiro, o CIB, será implantado até 2033, unificando informações de imóveis e aumentando a previsibilidade das transações.
- Mudanças afetam uso pessoal de bens em holdings e incentivam fundos imobiliários como opção; é necessária maior governança, compliance contábil e planejamento tributário contínuo.
A reforma tributária brasileira cria um IVA dual para o setor imobiliário, unindo CBS federal e IBS estadual/municipal. A mudança vale para locação, incorporação e construção, com alíquotas uniformes e maior crédito não cumulativo. Vigência começa em 1º de janeiro de 2026 e vai até 2033.
Investidores e empresas deverão adaptar estruturas: pessoas físicas com receitas altas passam a ser contribuintes do consumo além do IR, exigindo maior escrituração e compliance. A transição tende a reduzir rentabilidade líquida de locações de alto padrão e estimular migração para estruturas jurídicas mais robustas.
Impactos no mercado de alto padrão
O regime aumenta a previsibilidade, mas eleva custos para quem atua via holdings. Participações patrimoniais podem migrar para IBS/CBS, com alíquota prevista de 26% a 28% para as estruturas, reduzindo créditos.
Mudanças para pessoas físicas e jurídicas
Investidores com mais de três imóveis em locação ou receita anual acima de R$ 240 mil passam a pagar CBS e IBS, além do IR. A soma do IRPF com o IVA exige nova contabilidade e notas fiscais, elevando a exigência de compliance.
CIB e governança
O Cadastro Imobiliário Brasileiro, até 2033, reunirá informações de fontes públicas para criar inventário nacional. A finalidade é aumentar a previsibilidade das transações e simplificar o controle fiscal.
Reestruturação de ativos e oportunidades
Fundos imobiliários pulverizados podem atuar como alternativas para ativos corporativos, protegendo a isenção do IR para pessoas físicas. Em alguns casos, pode haver reestruturação de SPEs e SCPs para aproveitamento de créditos.
Compliance e planejamento
Especialistas destacam a necessidade de governança financeira robusta, escrituração contínua e controles de fluxo de lucros e dividendos. Modelos profissionais, como fundos imobiliários, passam a ganhar espaço com maior clareza regulatória.
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