Queda da Selic e crédito mais farto marcam novo ciclo do mercado imobiliário

Mercado imobiliário deve seguir em 2026 com quedas na Selic, aumento do crédito habitacional e reforço do FGTS, favorecendo o setor.
A expectativa é de redução de dois pontos percentuais na Selic, o que deve ampliar o acesso ao financiamento para famílias de baixa e média renda.
O Minha Casa Minha Vida representa hoje cerca de 65% da produção em São Paulo, onde o mercado é mais aquecido.
O FGTS para financiamento habitacional passa de R$ 127 bilhões para R$ 144 bilhões em 2026, com o SFH podendo liberar entre R$ 30 bilhões e R$ 40 bilhões adicionais.
Segmentos de baixa renda devem seguir mais protegidos, enquanto média e alta renda permanecem mais sensíveis ao cenário macro; a recuperação da vacância deve ocorrer nos setores logístico e corporativo, com aquecimento de locação no primeiro semestre de 2026.

A expectativa de queda da Selic, o reforço do FGTS e a expansão do crédito habitacional devem impulsionar o mercado imobiliário em 2026. Após anos de juros elevados, o setor mira um ambiente mais eficiente para financiamentos e novas obras, ainda com cautela política.

Mercado aponta que o crédito voltará a ocupar papel central. A previsão é de redução de até 2 pontos percentuais na taxa básica, com impactos positivos para famílias de classe média, grupo mais sensível ao custo do dinheiro. A Abrainc aponta impactos diretos no financiamento habitacional.

Para Ely Wertheim, do Secovi-SP, o cenário de 2026 é mais promissor, desde que haja clareza sobre propostas habitacionais do governo. O panorama depende também do ambiente político e de medidas de políticas públicas para o setor.

Participação e distribuição do crédito

O segmento tem mostrado concentração na base da pirâmide. O programa Minha Casa Minha Vida representa cerca de 65% da produção imobiliária em São Paulo, principal mercado, ante 45% em 2023. A lógica é de maior liquidez e venda rápida com tíquetes mais baixos.

Quem compra imóveis entre R$ 700 mil e R$ 1,5 milhão encara maior dificuldade de crédito, enquanto o segmento de alta renda, acima de R$ 2 milhões, depende menos de financiamento tradicional. Expectativa é de que essa diferença persista em 2026.

Para Ygor Altero, da XP, o cenário macro deve impactar menos a base de renda mais baixa, beneficiada por melhorias de programas habitacionais, orçamento ampliado e tetos de preço reajustados. Já os grupos médios e altos enfrentam maior sensibilidade econômica.

Mesmo com desafios, Altero destaca que controle de custos de construção e avanços na acessibilidade ao crédito ajudam a manter margens, embora a mão de obra siga como fator a acompanhar.

Captação de recursos e FIIs

O FGTS terá incremento no financiamento habitacional, com orçamento de 127 bilhões para 144 bilhões em 2026. Soma-se a continuidade de recursos do fundo social do pré-sal e a implementação do SFH, que pode reduzir exigibilidades da poupança e elevar o percentual financiado.

Renato de Sousa Correia, da CBIC, avalia que o conjunto de medidas, aliado à projeção de Selic em torno de 12% ao ano ao fim de 2026, fortalece o mercado imobiliário. A segurança jurídica é apontada como fator estável para investimentos.

No mercado de capitais setorial, a tendência é de ganhos para fundos imobiliários de tijolo. Marcos Freitas, da AZ Quest Panorama, aponta perspectiva de queda da vacância nos segmentos logístico e corporativo, com locação mais aquecida no 1º semestre de 2026 e recuo no 2º semestre, influenciado pela Copa do Mundo e eleições.

Freitas também observa impactos da reforma tributária, com CBS e IBS, que devem, aos poucos, ampliar as vantagens tributárias dos fundos imobiliários nos próximos anos.