Reforma Tributária pode valorizar shoppings de alta renda

A reforma tributária brasileira institui o IVA, cobrando o imposto do consumidor final, com implementação efetiva a partir de 2027.
Relatórios do Itaú BBA e do Santander destacam que shoppings premium devem sair fortalecidos com a nova cobrança, enquanto ativos menores podem enfrentar maior carga tributária.
Shoppings classificados como Tier 1 e Tier 2 aparecem como os mais resilientes, por localização privilegiada, alto fluxo e mix de lojas mais qualificado.
O regime tributário atual favorece grandes operadores, como Multiplan e Iguatemi, que tendem a se beneficiar com a redução da carga sobre receitas de aluguel.
Com o e-commerce crescendo, fatores como qualidade do ativo, reciclagem de portfólio, capex e ocupação estável em ativos de alta renda sustentam a vantagem dos shoppings dominantes no cenário do IVA.

A reforma tributária que entrou em vigor no Brasil em 1º de janeiro redesenha o sistema de impostos sobre consumo. O IVA passa a substituir PIS, Cofins e ISS, cobrando-se no consumo final e ganhando previsibilidade para empresas e investidores. Shoppings premium ganham destaque nesse panorama.

Relatórios do Itaú BBA e do Santander apontam que a mudança não é apenas fiscal, mas estrutural para o setor imobiliário. Os analistas veem um movimento de valorização de ativos de alto padrão, mesmo com a redução de novos empreendimentos em grandes cidades.

Segundo o Itaú BBA, a carga tributária deve subir para grandes operadores, enquanto os players menores sofrem com regimes menos favoráveis. Shoppings listados na bolsa são vistos como mais preparados para atravessar o novo ciclo e ampliar a vantagem competitiva.

A visão do banco também indica que a expansão da ABL está mais limitada, levando o setor a maturidade. A reprodução de valor passa a depender da qualidade do ativo, da reciclagem de portfólio e do crescimento real de aluguel. Tier 1 e Tier 2 ganham relevância.

Para o Itaú BBA, shoppings premium mantêm ocupação elevada e conseguem repassar inflação ao longo do tempo. O relatório cita Iguatemi, com crescimento de 17% ao ano nas vendas de marcas internacionais entre 2019 e 2025, sustentando reajustes reais de aluguel.

O Santander detalha a transição para o CBS e o IBS, com implementação mais efetiva a partir de 2027. O imposto passa a incidir no consumidor final, com regime especial que prevê desconto de 70% sobre a alíquota padrão do IVA.

Empresas no regime de lucro real, como Multiplan e Iguatemi, tendem a se beneficiar pela redução da carga efetiva sobre aluguéis. Lojistas no Simples Nacional devem compensar menos créditos, o que tende a exigir ajustes nos preços em ativos de renda mais alta.

Shoppings com maior produtividade e público de renda elevada têm maior probabilidade de repassar o imposto integralmente, chegando ao cenário bull. Ativos premium, por atenderem consumidores menos sensíveis a preço, devem atravessar a transição com menor impacto na ocupação.

A lógica também explica a resiliência frente ao crescimento do comércio eletrônico. O Itaú BBA aponta queda de espaço para novos empreendimentos, mas alta relevância dos shoppings como centros de conveniência e experiência.

No âmbito financeiro, o setor deve acelerar a reciclagem de ativos via FIIs, com venda de participações para destravar capital, reduzir alavancagem ou financiar projetos. A Allos figura entre as empresas ativas nesse movimento.

Além disso, a reforma pode estimular capex, pois o crédito de impostos sobre obras passa a favorecer reformas.” Questões sobre impactos variam conforme regime tributário, localização e qualidade do ativo.

Em síntese, Itaú BBA e Santander convergem: a reforma não cria uma nova tese, mas acelera tendências já observadas. Ativos dominantes, bem localizados e com público de alta renda entram nesse ciclo em posição mais favorável.