Custos de aluguel e compra de imóveis comerciais em Punta del Este, La Barra e José Ignacio

O mercado comercial de Punta del Este está com oferta praticamente esgotada, com alugueis rápidos e poucas opções à venda.
A demanda é sustentada pelo turismo o ano todo, pelo crescimento econômico local e por investidores estrangeiros, especialmente argentinos, que buscam valorização de capital.
Os valores de aluguel variam por região: Rua 20, na península, de US$ 35 a US$ 40 por m²; imóveis grandes (300–400 m²) de US$ 20 a US$ 25 por m²; La Barra, ~100 m², entre US$ 30 e US$ 35 por m².
Em José Ignacio, a oferta é ainda menor; venda fica entre US$ 3.000 e US$ 4.000 por m², e muitas marcas optam por presença anual, não apenas sazonal.
O mercado tende a seguir aquecido, com terrenos limitados, aluguel em torno de 6% ao ano em dólar e absorção rápida de novos espaços.

Punta del Este deixou de ser apenas um balneário sazonal. Hoje é uma cidade com vida durante o ano, gerando demanda constante por serviços, gastronomia e comércio. O mercado imobiliário comercial acompanha esse movimento com oferta cada vez mais restrita e preços em alta.

Andrés Jafif, diretor da Santos Dumont, explica o cenário. A imobiliária, com 70 anos de atuação, aponta que nem todas as ruas têm o mesmo valor. Hoje, na península, não há espaços comerciais disponíveis, incluindo Gorlero, Rua 20 e ruas transversais.

Quando surge uma oportunidade, o espaço é alugado rapidamente. Se não há disponibilidade, o preço tende a ser alto ou as expectativas do proprietário parecem irrealistas. A falta de estoques impulsiona negociações aquém de mudanças de uso.

Mapa de valores

O comprador argentino aparece como fator decisivo, segundo Jafif. O perfil busca valorização de capital e, em muitos casos, já dobrou o valor do imóvel adquirido há alguns anos. A rentabilidade de ativos comerciais superou outras opções de locação residencial.

Transações precisam ser vistas no conjunto de contextos: pandemia, incentivos de residência fiscal no Uruguai e maior compatibilidade entre imóveis comerciais e rentabilidade. Locação comercial tem variado conforme área e metragem.

Na Rua 20, espaços pequenos variam entre US$ 35 e US$ 40 por m². Imóveis maiores, de 300 a 400 m², ficam entre US$ 20 e US$ 25 por m². Em La Barra, contratos anuais passaram a predominar, com opção de renovação.

La Barra e áreas próximas apresentam locações em torno de US$ 30 a US$ 35 por m² para espaços de cerca de 100 m². O diferencial atual é a duração dos contratos, antes sazonais, agora anuais com renovações.

José Ignacio e outras áreas

Em José Ignacio, a oferta é mínima, e marcas escolhem presença pelo posicionamento. Mesmo assim, há mais empresas abertas o ano inteiro, fruto do crescimento populacional e econômico da região. A Rua 20, Gorlero e áreas ligadas funcionam 12 meses.

Na venda, espaços comerciais podem custar entre US$ 3.000 e US$ 4.000 por m², variando com localização e características. Na Gorlero, unidades de 100 m² já foram vendidas por cerca de US$ 400 mil. Em La Barra, aluguéis atraem proprietários a não vender.

Para o futuro, a tendência é de continuidade da valorização. Pouquíssima terra disponível para novos empreendimentos limita a oferta, e o dólar fraco pesa na avaliação de investidores. Mesmo assim, cada nova unidade é rapidamente absorvida pelo mercado.