- Os REITs (Real Estate Investment Trusts) somam cerca de US$ 1,4 trilhão (R$ 7,5 trilhões) em valor de mercado, com volume diário de negociações superior a US$ 10 bilhões (R$ 53,6 bilhões).
- No Brasil, o mercado de FIIs soma cerca de R$ 183 bilhões, equivalentes a 2,44% do tamanho do mercado americano de REITs.
- Diferentemente dos FIIs, os REITs são empresas americanas que investem em imóveis geradores de renda e distribuem lucros aos cotistas; há regras distintas de distribuição de resultados e tributação para estrangeiros.
- Investidores brasileiros veem nos REITs uma forma de dolarizar o patrimônio e acessar um mercado imobiliário mais maduro, com maior diversificação e governança.
- No Brasil, o acesso aos REITs ocorre principalmente por meio de BDRs negociados na B3, em reais, com crescimento de interesse entre novembro e dezembro de 2025 (mais 29,1% em operações envolvendo dez BDRs de REITs).
A adoção de REITs pelo investidor brasileiro vem ganhando espaço como estratégia de diversificação e dolarização patrimonial. Com um mercado global de cerca de US$ 1,4 trilhão, os REITs passam a ser considerados como alternativa aos FIIs brasileiros para acessar imóveis geradores de renda em um mercado mais maduro.
No Brasil, os FIIs concentram cerca de R$ 183 bilhões, equivalentes a 2,44% do valor de mercado americano. A diferença de escala explica, em parte, o crescente interesse local por ativos externos que tragam proteção cambial e governança sofisticada.
Os REITs são empresas de investimento imobiliário nos EUA que distribuem lucros de aluguéis e valorização de ativos. Diferem dos FIIs ao exigirem distribuição de ao menos 70% do lucro tributável e ao terem dividendos com tributação na fonte para estrangeiros.
Especialistas destacam que, apesar do nome semelhante, as regras fiscais e operacionais variam bastante. Investidores internacionais costumam buscar fundos privados com estruturas fiscais mais eficientes, para melhorar o retorno de longo prazo.
A maturidade do mercado americano é citada como grande atrativo. Os REITs trazem governança, transparência e volatilidade ligada a ações, com histórico mais longo e liquidez superior frente aos FIIs nacionais.
A volatilidade dos juros nos EUA impacta diretamente os REITs, já que alavancagem e dívidas de longo prazo são sensíveis a custos de financiamento. Quando juros sobem, os dividendos perdem atratividade; quando caem, o cenário pode melhorar.
Para especialistas, não há retorno médio único: estratégias bem posicionadas em nichos com dinâmica local forte costumam performar melhor. Segmentos como data centers e infraestrutura digital ganham destaque diante do avanço da inteligência artificial.
O crescimento de data centers é apontado como eixo de investimento, com projeção de volume global de pelo menos US$ 3 trilhões em cinco anos, segundo Moody’s Ratings. Aliado a isso, há demanda por logísticas como self storage em mercados consumidores.
No Brasil, o acesso aos REITs ocorre majoritariamente via BDRs na B3. Aproximadamente 40 BDRs de REITs estão listados, permitindo negociação em reais, porém com exposição cambial. O interesse tem aumentado, conforme dados de 2025 sobre negociações.
A adoção de REITs não substitui FIIs, mas funciona como complemento. Enquanto FIIs oferecem renda em reais isenta de IR para pessoas físicas, REITs e fundos privados agregam proteção cambial e exposição a setores ausentes no Brasil.
Especialistas consideram que investir no Brasil e no exterior pode ser complementar. A diversificação entre moedas e ciclos diferentes aumenta a resiliência de carteiras, conforme aponta José Maria Silva, da Avenue.
No radar das fintechs que atendem brasileiros, a tendência de internacionalização se confirma. Consultores lembram que a saída para proteção de patrimônio é marcada por uma busca contínua por ativos imobiliários internacionais.
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