- Cerca de 20% das transações imobiliárias em São Paulo, nos últimos cinco anos, tiveram ITBI recolhido com base no valor venal de referência, em vez do valor da transação.
- Ao todo, foram identificadas cerca de 195 mil transações nessa forma, o que inflaria a base de cálculo em aproximadamente R$ 40 bilhões.
- Estima-se que haja R$ 1,2 bilhão em tributos a serem restituídos, considerando a alíquota municipal de 3%.
- O STJ decidiu, em março de 2022, que a base de cálculo do ITBI é o valor da transmissão em condições normais de mercado, e que o município não pode arbitrar previamente essa base.
- A prefeitura de São Paulo diz manter a defesa da cobrança conforme a lei municipal, enquanto advogados destacam a possibilidade de restituição pelo valor pago indevidamente.
Cerca de 20% das transações imobiliárias ocorridas nos últimos cinco anos em São Paulo tiveram o ITBI calculado com base no valor venal de referência da prefeitura, e não no valor da transação entre compradores e vendedores. O dado foi identificado por meio da ferramenta ITBI Fácil, criada pelo advogado Marcus Novaes, a partir de cruzamento de dados entre prefeitura e cartórios.
Foram registradas 195 mil transações que usaram o valor venal como base de cálculo. O resultado aponta provável inflação na base de cálculo de cerca de R$ 40 bilhões, com tributos a restituir estimados em R$ 1,2 bilhão, considerando a alíquota de 3% do imposto. As reservas são de cinco anos, com possíveis devoluções apenas em casos cabíveis.
Essa prática contraria entendimentos do TJSP e do STJ, segundo especialistas ouvidos pela Folha de S.Paulo. O STJ, em março de 2022, definiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não um valor fixado unilateralmente pela prefeitura.
Aspectos jurídicos
O STJ também afirmou que o município não pode ditar previamente a base de cálculo com base em um valor de referência criado de forma unilateral. O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, cabendo ao fisco abrir processo administrativo para questionar esse valor.
O ITBI é calculado automaticamente pela prefeitura, o que amplia a necessidade de avaliação técnica. O advogado Marcus Novaes aponta que muitos contribuintes precisam buscar a Justiça para reaver valores pagos indevidamente ou acima do devido.
Defesa da prefeitura
Em nota, a Procuradoria Geral do Município sustenta que não discute teses jurídicas em julgamento, reforçando a incidência do ITBI segundo a legislação municipal, com convalidação pela Lei Complementar 227/2026, que atualizou regras tributárias. A secretaria estadual da Fazenda afirma que divulgar estimativas amplas pode induzir a interpretações equivocadas.
A prefeitura afirma que as premissas adotadas consideram a complexidade do tema, o arcabouço normativo municipal vigente e a necessidade de análise individualizada de cada transmissão.
Caminhos de restituição
Casos recentes no Judiciário demonstram que o valor declarado na operação pode prevalecer sobre o VVR em decisões da Justiça. Contribuintes podem solicitar restituição do ITBI pago a maior pelo portal da prefeitura ou recorrer à Justiça.
A possibilidade de recuperação depende de critérios legais, com procedimentos específicos para valores abaixo de determinados limites, como RPVs. Advogados ressaltam que a via administrativa pode exigir esforço significativo dos contribuintes.
O que muda para o contribuinte
Especialistas destacam que a prática de usar o valor venal de referência pode gerar divergências entre o preço efetivo da transação e o imposto efetivamente devido. O STJ recomenda a participação do contribuinte em eventual processo de avaliação.
A discussão envolve decisões nacionais, com a base de cálculo correta definida pelo valor de transmissão no mercado. A situação em São Paulo segue sob debate jurídico e administrativo, com impactos potenciais para compradores e vendedores.
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