SP cobra ITBI acima do devido em 20% das transações, aponta levantamento

Aproximadamente 20% das transações imobiliárias em São Paulo, nos últimos cinco anos, tiveram ITBI recolhido acima do valor devido, segundo levantamento do advogado Marcus Novaes cruzando dados da prefeitura e de cartórios via a ferramenta ITBI Fácil.
Foram identificadas 195 mil transações em que o ITBI foi calculado com base no valor venal de referência, em vez do preço efetivamente contratado, contrariando decisões do TJSP e do STJ.
A ferramenta aponta que a base de cálculo estaria inflada em cerca de R$ 40 bilhões, com estimativa de R$ 1,2 bilhão a ser restituído aos contribuintes, considerando a alíquota municipal de 3%.
O STJ já decidiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de transmissão em condições normais de mercado, e que o município não pode fixar previamente a base com base em valor de referência de forma unilateral.
A prefeitura defende o uso do valor venal de referência, sustenta que a legislação municipal foi convalidada e classifica como temerária a divulgação de estimativas gerais sobre supostos recolhimentos indevidos, ressaltando a necessidade de análises individualizadas.

Cerca de 20% das transações imobiliárias realizadas nos últimos cinco anos em São Paulo tiveram o ITBI cobrado acima do valor devida essência do negócio. Levantamento conduzido pelo advogado Marcus Novaes cruzou dados da prefeitura e de cartórios por meio da ferramenta ITBI Fácil, por ele criada.

Foram identificadas 195 mil operações em que a base de cálculo utilizou o valor venal de referência, em vez do valor da transação entre comprador e vendedor, o que contraria decisões do TJSP e do STJ, segundo especialistas ouvidos pela Folha.

A diferença entre critérios aponta que a base de cálculo estaria inflada em cerca de R$ 40 bilhões. Estima-se que haja até R$ 1,2 bilhão a serem restituídos, considerando a alíquota municipal de 3%.

Os valores referem-se às transações passíveis de devolução nos últimos cinco anos, ainda que haja ações judiciais relativas a pagamentos anteriores a abril de 2021. Em 2022, o STJ firmou que a base de cálculo é o valor de transmissão em condições normais de mercado.

PREFEITURA DEFENDE CRITÉRIO

A Procuradoria Geral do Município afirma que não discute teses jurídicas ainda em apreciação judicial, mas sustenta a incidência do ITBI conforme a legislação municipal, validada pela Lei Complementar 227/2026. A norma autorizaria a utilização do valor venal de referência com critérios técnicos.

A Secretaria Municipal da Fazenda ressalta que a divulgação de estimativas gerais sobre supostos recolhimentos indevidos é temerária, pois pode induzir interpretações equivocadas e gerar prejuízos aos munícipes.

PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO

Advogados destacam casos em que o valor de referência supera o declarado pelo comprador, levando à cobrança indevida. Em tais situações, o contribuinte pode solicitar restituição pelo portal da prefeitura ou recorrer à Justiça.

Especialistas lembram que o STJ proíbe a prática de fixar unilateralmente o valor de referência e orienta a recuperação da diferença paga a maior, quando cabível, com base no valor da transmissão.