Reforma tributária avança até o tijolo; investidores voltam à planilha

A reforma tributária substitui ISS/ICMS e PIS/Cofins por IBS e CBS, aumentando a carga para o mercado imobiliário.
O cronograma prevê IBS em 2026 como ano-teste (0,1%), com peso maior a partir de 2029 e término da transição em 2033; a CBS começa em 2027, com alíquota em torno de 9%.
A alíquota combinada prevista fica em torno de 28%, com redutores específicos: 70% de redução da alíquota para locação e 50% para compra e venda de imóveis.
Pessoas físicas passam a ter linha de corte para renda de aluguel: receita de aluguel de até 240 mil no ano anterior ou até três imóveis explorados comercialmente isenta de IBS/CBS; permanece a alíquota de IR de 27,5% sobre os rendimentos.
Holdings imobiliárias entram no regime do IBS/CBS com créditos do IVA, e o cenário aponta aumento de carga; investidores reavaliam estruturas e o uso de veículos no mercado financeiro, além de considerar a tributação de dividendos.

A reforma tributária chega ao mercado imobiliário e provoca ajustes nas estratégias de planejamento. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) substituem ISS/ICMS e PIS/Cofins, elevando a carga efetiva do setor.

O formato dual do IVA será implementado gradualmente. Em 2026, o IBS funciona como ano-teste com 0,1%, ganhando peso até 2029, enquanto ICMS e ISS recuar. A CBS entra em vigor em 2027, com alíquota prevista na casa de 9%.

Impacto financeiro e cenários

O tamanho final da alíquota combinada ainda é incerto, mas o mercado trabalha com referência de cerca de 28%. Redutores setoriais ajudam o imobiliário: a locação pode ter redução de 70% na alíquota base, e compras/vendas, 50%.

Quem é responsável pela tributação muda conforme a atividade sobre imóveis. Pessoas jurídicas passam a ser diretamente impactadas, e, em alguns casos, pessoas físicas também entram no feixe de cobrança.

Para o investidor pessoa física, entra uma linha de corte: receita de aluguel de pelo menos R$ 240 mil no ano ou mais de três imóveis explorados comercialmente podem enquadrar o contribuinte no IBS/CBS, mantendo IR de 27,5% sobre os rendimentos.

Estruturas e decisões de investimento

Holdings imobiliárias integram a receita no IBS/CBS com créditos do regime específico do setor, o que pode variar conforme operação e créditos disponíveis. A tendência é, portanto, de aumento da carga tributária efetiva.

Diante disso, famílias revisitam planilhas: manter a estrutura jurídica atual, migrar ativos para pessoa física, ou utilizar veículos do mercado financeiro para exposição ao setor. Em alguns casos, a carteira pode até reduzir.

A nova tributação de dividendos também entra na conta das holdings, que costumam remunerar famílias por esse canal. Investidores precisam avaliar a alíquota efetiva de cada portfólio.

“Ficou mais caro investir em imóveis e a análise virou caso a caso”, afirma Manoela Vargas, head de wealth planning da TAG Investimentos, destacando que a renda de dividendos pode alterar a carga de outros ativos. Camila Bacellar, da Cescon Barrieu, ressalta reduções específicas para locação e compra/venda.