Fundos imobiliários: como montar uma carteira vencedora

O tema é diversificação entre setores em fundos imobiliários, com o objetivo de sustentar o desempenho da carteira diante de cenários de juros variados. A comparação é feita com a montagem de um time equilibrado, em que cada posição cumpre um papel estratégico para enfrentar mudanças no mercado.

Segundo a analista Maria Giulia Figueiredo, da Rico, entender o papel de cada tipo de fundo ajuda a reduzir riscos e potencializar ganhos ao longo do tempo. A ideia é combinar ativos de forma que o conjunto seja mais resiliente que uma escolha isolada.

Goleiro: fundos de papel

Com a Selic em patamar elevado, fundos que investem em crédito imobiliário atrelado ao CDI ou à inflação oferecem renda estável e menor volatilidade. Eles funcionam como proteção, reduzindo o impacto de oscilações de curto prazo.

Contudo, quando a taxa cai, o protagonismo desses ativos tende a diminuir em relação a outras posições que exigem maior exposição ao crescimento. O consenso é que a segurança é importante, mas o resultado costuma depender de outras frentes.

Zagueiros: fundos de galpões logísticos

Fundos que investem em imóveis físicos de grande porte e com contratos de longo prazo aparecem como base defensiva. A demanda é sustentada pelo avanço do varejo digital, o que favorece a previsibilidade de receitas.

Essa categoria mostrou resiliência durante a pandemia e o ciclo de juros altos. A função principal é manter estabilidade de resultado, mesmo em períodos de aperto econômico, por meio de contratos estáveis com grandes inquilinos.

Lateral: fundos de lajes corporativas

Lajes corporativas representam posição tática, com atuação em escritórios de alto padrão em áreas estratégicas. O cenário atual envolve moderação da atividade econômica e juros elevados, mantendo desconto em relação ao valor patrimonial.

Para o investidor de longo prazo, essa classe pode oferecer valorização em ciclos mais favoráveis, desde que haja paciência, visão de longo prazo e leitura do mercado.

Meia: fundos híbridos

Fundos híbridos combinam estratégias de crédito e ativos físicos, oferecendo maior flexibilidade para diferentes fases do ciclo econômico. Esses ativos ajudam a ajustar a carteira sem desmontar a estrutura do time.

São considerados os coringas, pois mantêm equilíbrio e continuidade do desempenho em cenários variados.

Volante: fundos de fundos (FoFs)

FoFs atuam como diversificadores internos, com gestão que aloca entre diferentes tipos de fundos imobiliários. Quando bem geridos, reduzem exposição a setores com maior risco e aproveitam distorções de preço.

Esses veículos ajudam a manter a distribuição entre setores estável durante mudanças de cenário, contribuindo para a robustez da carteira.

Atacante: fundos de shopping

Shoppings respondem mais sensíveis ao consumo e ao ritmo econômico. Em ambientes favoráveis, podem favorecer crescimento de aluguéis, rentabilidade operacional e valorização patrimonial.

Locais bem localizados com gestão eficiente costumam concentrar esse potencial. Em inflação alta e juros elevados, porém, o fluxo de renda pode sofrer retração.

Como se posicionar no cenário atual?

Com juros altos, faz sentido privilegiar os fundos de papel, que vêm oferecendo retorno estável com menor volatilidade. O cenário de queda da Selic tende a ampliar o espaço para fundos imobiliários, que costumam se beneficiar da redução de taxas e de aquecimento econômico.