- Estudo da Rio Bravo indica que os fundos imobiliários apresentam menor correlação com mercados globais: IFIX correlaciona com as bolsas globais em cerca de 27% e com renda fixa internacional em cerca de 10%.
- Excluindo o período mais agudo da pandemia (março a junho de 2020), essas correlações caem para 11% com globais e 3% com renda fixa internacional.
- A correlação com o S&P 500 é de 22% e com Treasuries é de apenas 1%.
- A gestora explica que os FIIs costumam acompanhar mais a economia doméstica, com fatores como ocupação, contratos de locação e reajustes de aluguel pesando mais no seu desempenho.
- Mesmo com menor exposição externa, os riscos existem: subida da Selic pode tornar a renda fixa mais atrativa e impactar a dinâmica dos fundos, especialmente para FIIs de papel e de tijolo.
Com a volatilidade global causada pela guerra no Oriente Médio, investidores buscam diversificação. Um estudo da Rio Bravo aponta que os fundos imobiliários apresentam menor exposição a choques externos em comparação a outros ativos de risco.
A análise, conduzida por Isabella Almeida, mostra que o IFIX tem correlação de cerca de 27% com as bolsas globais, e perto de 10% com renda fixa internacional. Excluindo o período inicial da pandemia (mar/2020 a jun/2020), esses números caem para 11% e 3%, respectivamente.
A correlação com o S&P 500 é de 22%, e com Treasuries fica em 1%. A Rio Bravo sustenta que a dinâmica dos fundos está mais ligada à economia doméstica, com peso de ocupação, contratos e reajustes de aluguel no desempenho.
Para a gestora, muitos fundos possuem receitas atreladas à inflação ou ao CDI, o que ajuda a preservar renda mesmo com juros elevados. Fundos lastreados em imóveis físicos e crédito imobiliário oferecem exposição a ativos tangíveis e fluxo de renda relativamente protegido.
Menor exposição externo não elimina riscos
Ainda com menor vínculo aos mercados globais, os fundos não estão imunes. Choques externos podem impactar inflação, câmbio, atividade econômica e, por consequência, juros no Brasil.
A Selic, quando sobe, tende a tornar renda fixa mais atraente que as cotas de fundos. Juros elevados também pressionam o ciclo imobiliário, elevando vacância, freando reajustes e dificultando a valorização de ativos.
Entre os tipos, os fundos de papéis enfrentam maior risco com deterioração da qualidade de crédito, caso o cenário de juros se prolongue. Já os fundos de tijolo conseguem sentir o impacto na demanda por imóveis e nos contratos de locação.
A gestora reforça a importância de avaliar não apenas o cenário macro, mas também a qualidade do portfólio, a gestão e a estratégia de valorização e renda no longo prazo.
O que observar ao investir
Almeida recomenda atentar a localização, perfil dos inquilinos, estrutura contratual e a alocação de ativos. Esses fatores tendem a definir a capacidade dos fundos de manter fluxo de renda e resiliência em ciclos desafiadores.
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