Envelhecimento dos baby boomers impulsiona mercado imobiliário dos EUA

O volume de transações em habitação para idosos atingiu US$ 24 bilhões em quatro trimestres até o fim de 2025, o maior nível em uma década, segundo a JLL.
A taxa de ocupação ficou em 89,9% nos mercados primários e 90% nos secundários, com 19 trimestres consecutivos de ocupação positiva.
As cap rates caíram para 6,2%; 85% dos entrevistados esperam novas quedas nos próximos 12 meses e 86% pretendem investir mais em habitação para idosos em 2026.
O principal fator é demográfico: a população com 80 anos ou mais deve crescer 36,6% na próxima década, de 14 milhões para 19 milhões.
A acessibilidade é um desafio para famílias de renda média, com riscos ligados à inflação, custos de mão de obra e mudanças no modelo de investimento, apontados por especialistas.

A chamada de envelhecimento da população nos Estados Unidos impulsiona o setor de habitação para idosos, com o segmento se tornando o mais aquecido do mercado imobiliário. A demanda vem acompanhada de elevadas pressões de preço e de acessibilidade, especialmente para renda média.

Segundo a pesquisa Seniors Housing and Care Investor Survey and Trends Outlook 2026, da JLL, o volume de transações nessa tipologia somou US$ 24 bilhões nos quatro trimestres até o fim de 2025, o maior nível em uma década. A taxa de ocupação ficou em 89,9% nos mercados primários e 90% nos secundários, com desempenho superior ao de períodos anteriores.

A mesma análise aponta que as cap rates caíram para 6,2%, sinalizando maior confiança dos investidores. Além disso, 85% dos entrevistados esperam nova queda nas cap rates nos próximos 12 meses, e 86% pretendem ampliar investimentos em habitação para idosos em 2026.

O principal motor é demográfico: a população com 80 anos ou mais deve crescer 36,6% na próxima década, de 14 milhões para 19 milhões. Esse avanço ocorre em meio a um crescimento populacional total de apenas 5%.

Mudança de tema

O fenômeno, conhecido como tsunami prateado, surge após o estouro da pandemia e a paralisação de novos empreendimentos, que restringiu a oferta. Pesquisadores citam a escassez de estoque como fator que pode manter a demanda alta por anos, mesmo com preços elevados.

Especialistas observam que o aumento de aluguel médio e de avaliações por unidade beneficia proprietários, mas eleva o desafio de acessibilidade para a população de renda média. O aluguel médio chegou a US$ 5.479 por mês, e o valor por unidade atingiu US$ 182.800, respectivamente 28,8% e 29% acima dos patamares pré-pandemia.

Perspectivas e riscos

Analistas destacam riscos macroeconômicos, como inflação persistente e custos de mão de obra e construção acima da inflação. Mudanças no financiamento, private equity e condições de mercado podem dificultar a venda de imóveis para idosos financiando mudanças de moradia.

Apesar do otimismo, há alerta sobre a demanda acessível: modelos de alta renda não resolvem a necessidade de milhões de idosos de renda média. Há demanda por soluções intermediárias, com maior foco em serviços domiciliares de cuidado como possível ponte para aquisições maiores no futuro.

O relatório da JLL também aponta que a oferta pode continuar apertada no curto prazo, mas investidores permanecem cautelosos. Em 2025, o peso do capital privado foi de 50% do volume de transações, com REITs e compradores públicos respondendo por 32%, acima de 24% no ano anterior.