- Documentos públicos mostram 468 milhões de saldo devedor em operações ligadas ao CACR11, com inadimplência, renegociações e revisões de garantias, acima de 100% do patrimônio líquido do fundo.
- CRI Helvetia registra saldo devedor de 58,9 milhões (12,7% do patrimônio líquido do CACR11) e venceu sido comunicado ao mercado; houve discussão de vencimento antecipado, mas o pagamento não ocorreu.
- Alto Lindóia passa por reorganização financeira; saldo devedor de 68 milhões (14,7% do patrimônio líquido), com alterações no cronograma de obras e no fluxo de pagamento da dívida.
- Santo André tem saldo devedor de 127,9 milhões (27,5% do patrimônio líquido); imóveis garantidores abandonados e divergências de laudos, com renegociações desde 2023.
- Itaparica e Real Park registram tensões; Itaparica tem saldo de 112,1 milhões (24,1%), com projeções de valorização futuras, e Real Park aponta crescimento do saldo para 41 milhões (8,8%); Savoie aparece com 60,7 milhões (13,1%.).
O CACR11 enfrenta uma rodada de estresse em suas operações de crédito imobiliário, com inadimplência e renegociações elevando o saldo devedor total a 468 milhões de reais, acima do patrimônio líquido do fundo. Documentos públicos analisados pelo Valor Investe apontam atrasos, revisões de garantias e reestruturações que afetam vários ativos da carteira.
A deterioração envolve ativos que dependem da continuidade dos empreendimentos para gerar fluxo de caixa aos investidores. Em conjunto, as operações influenciam o risco e o valor do CACR11, já que o desempenho futuro dos projetos é a base para pagamentos.
CRI Helvetia
O CRI Helvetia entrou em inadimplência, segundo fato relevante divulgado nesta segunda-feira. A assembleia de 14 de maio discutiu a possibilidade de vencimento antecipado da dívida, devido a atrasos superiores a 120 dias, entre outros problemas.
Relatórios indicam falhas na curva de vendas, ausência de comprovação de destinação de recursos e falta de demonstrações financeiras auditadas de 2022 a 2024. Também houve ressalvas sobre seguros, garantias fiduciárias e fundos de despesa.
O saldo devedor do Helvetia é de 58,9 milhões de reais, equivalente a 12,7% do patrimônio líquido do CACR11. A falta de pagamento compromete o caixa ligado à estrutura do CRI e acende sinal de alerta para o mercado de crédito estruturado.
Alto Lindóia
O Alto Lindóia Resort passou por reorganização financeira. Em atas de 18 e 21 de maio, os investidores aprovaram alterações no cronograma de obras e nas condições de pagamento, ajustando o ritmo de desenvolvimento.
A faseação do empreendimento foi alterada para etapas chamadas de Fase 1 e Fase 2, sem alterar garantias ou a estrutura física prevista. Em seguida, houve adoção de novos termos de fluxo financeiro, com juros incorporados à dívida e adiamento de amortizações.
Também foi autorizada a utilização excepcional de 433,9 mil reais para despesas da obra. O saldo devedor atual é de 68 milhões de reais, representando 14,7% do patrimônio do CACR11.
Santo André
O Santo André envolve uma trajetória antiga de complicações. Em 2017 houve uma CCB de 6 milhões reais; o imóvel de garantia ficou descrito como abandonado após o insucesso do empreendimento.
Renegociações propostas em 2023 viam a Cartesia como investidora, com valores de quitação entre 3 e 6 milhões de reais. Laudos anteriores apontavam liquidação forçada em torno de 3,7 milhões.
Relatórios de 2025 mostraram avaliação de terreno em torno de 155 milhões de reais, levando a disparidades com valores de liquidação de anos anteriores. O CRI Santo André acumula saldo devedor de 127,9 milhões, 27,5% do patrimônio do CACR11.
Itaparica
Itaparica também figura entre os ativos sob reestruturação. A operação teve origem em 2016 com uma CCB de 30 milhões de reais. Em 2022 houve proposta de nova estrutura com participação da Cartesia.
A renegociação previa emissão de novas dívidas, securitização de recebíveis e substituição de garantias, incluindo troca de hipotecas por alienação fiduciária. Houve restrições judiciais e passivos trabalhistas ligados aos imóveis.
Relatórios de 2025 destacam valorização futura como base para recuperação, com projeções de VGV de 461 milhões de reais e terreno avaliado em 87 milhões. O CRI Itaparica tem saldo devedor de 112,1 milhões, 24,1% do patrimônio do CACR11.
Savoie
O Savoie, em Salvador, registra atraso maior que o previsto para aprovações regulatórias. A gestora aponta impacto no lançamento comercial e na geração de caixa, com atraso que prejudicou o período de verão.
O projeto dependia da venda de 30% a 40% das unidades até o início de 2026, mas apenas 7% estavam vendidas até abril. O saldo do CRI Savoie passou de 28,8 milhões em 2024 para 60,7 milhões em 2026, agora correspondendo a 13,1% do patrimônio.
A Cartesia cita Savoie como parte da estratégia de geração de caixa, com vendas para financiar rendimentos mensais e parte das obras. Movimentações de SPEs associadas aos empreendimentos também aparecem.
Real Park
O Real Park em São Paulo apresenta aumento de exposição antes do início efetivo de receitas. O lançamento comercial está previsto para o segundo trimestre de 2026, enquanto previsões anteriores apontavam entrega para 2025.
O saldo do CRI Real Park subiu expressivamente, de 5,8 milhões para 41 milhões de reais, correspondendo a 8,8% do patrimônio do CACR11. O ganho de exposição ocorre mesmo sem fluxo de caixa das vendas.
Somadas as operações Helvetia, Alto Lindóia, Santo André, Viva/Itaparica, Savoie e Real Park, o saldo devedor atinge 468 milhões de reais. O patrimônio líquido atual do CACR11 é de 464,4 milhões de reais.
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