- O texto defende que, antes de tokenizar imóveis, é essencial ter precificação precisa em tempo real do estoque imobiliário brasileiro, o que hoje não ocorre.
- A principal entrave é a falta de transparência de preços, além da fragmentação documental entre cartórios, prefeituras, bancos, incorporadoras e seguradoras, elevando custos e prazo de operações.
- Mesmo com o crescimento dos fundos imobiliários, que já ultrapassam milhões de investidores e quase R$ 200 bilhões em patrimônio, a liquidez do ativo subjacente continua baixa.
- Tecnologias como modelos automatizados de avaliação (AVMs) e de análise técnica, aliadas a registros distribuídos, podem oferecer avaliações rápidas, auditáveis e rastreáveis, desde que haja infraestrutura e confiança entre agentes.
- O caminho é institucional: regulação para interoperabilidade entre bases públicas e privadas, padronização entre agentes e uso maduro de tecnologia para resolver problemas de confiança e escala na tokenização.
A reportagem analisa o papel da tokenização de imóveis no Brasil, destacando que, sem precificação, integração e infraestrutura adequadas, a tecnologia pode apenas digitalizar ineficiências já existentes no mercado imobiliário. O foco é mostrar como preço, liquidez e transparência caminham juntos para tornar o imóvel um ativo canalizável.
O texto afirma que, hoje, há uma inversão comum: diálogo sobre tokenização, blockchain e ativos digitais ocorre sem que se tenha, em tempo real, o preço do estoque imobiliário. A ausência de preço público dificulta a avaliação e a comparação entre ativos.
Segundo a análise, o imóvel permanece como ativo com baixa liquidez: transações levam meses, cada unidade é tratada como peça única e as negociações são, em grande parte, manuais. A crítica aponta que o peso da infraestrutura faltante freia a adoção de novas tecnologias.
O artigo cita dados de 2026: fundos imobiliários iniciaram o ano com mais de 3 milhões de investidores e patrimônio próximo de R$ 200 bilhões, segundo a B3, com volume diário crescente. Mesmo assim, o problema estrutural persiste nas camadas abaixo do ativo subjacente.
Entre os principais entraves, o texto aponta: 1) falta de transparência de preço, 2) fragmentação documental entre cartórios, prefeituras, bancos e incorporadoras, 3) altos custos de transação. Um quarto fator crítico é a ausência de uma camada comum de confiança entre agentes.
A explicação é de que, no mercado financeiro, ativos são precificados com dados auditáveis em segundos; no mercado imobiliário, a avaliação depende de vistorias, planilhas e laudos que muitas vezes ficam desatualizados. O monitoramento contínuo do ativo ainda é raro.
A boa notícia mencionada é a existência de ferramental já disponível: AVMs e PTAMs podem fornecer avaliações rápidas, consistentes e auditáveis, alinhadas às normas da ABNT. Tecnologias de registro distribuído também ajudam a tornar direitos rastreáveis e interoperáveis.
Para o Brasil, a conclusão é que não falta tecnologia, e sim integração. A recomendação é criar uma camada de confiança que permita precificação auditável, documentação estruturada e interoperabilidade entre cartórios, bancos e investidores, para que tokens não sejam apenas promessas.
O texto sugere avanços práticos: regulação que incentive interoperabilidade entre bases públicas e privadas; padronização entre agentes para que avaliação, registro e crédito dialoguem; uso maduro de IA, blockchain e tokenização para resolver problemas reais de confiança e escala.
A reportagem encerra afirmando que o Brasil tem a chance de pular etapas, conectando B3, registradores, Banco Central e mercado imobiliário. O gargalo está na ausência de uma camada que faça todos os atores conversarem, não em uma falta de tecnologia.
Sobre o autor
André Araújo é CEO da Real Price e atua no desenvolvimento de soluções tecnológicas para o mercado imobiliário e financeiro.
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