Reforma tributária altera mercado imobiliário para compradores e investidores

O governo aprovou uma reforma tributária que simplifica impostos sobre consumo, conforme o Ministério da Fazenda. O texto é aplicado ao mercado imobiliário, com impactos sobre compra, venda, aluguel e investimento. O objetivo é reduzir a complexidade do sistema fiscal.

A mudança amplia a cobrança de impostos no setor, com previsão de maior rigor na tributação de imóveis. Analistas veem que a reforma não atinge apenas tributos de consumo, mas abre espaço para novas cobranças sobre ativos imobiliários.

Para quem pretende adquirir um imóvel, investir em renda imobiliária ou vender patrimônio, entender as novas regras passa a fazer parte do planejamento financeiro. A transição ocorre de forma gradual ao longo dos próximos anos.

Mudanças em ITBI e IPTU

O ITBI, imposto de transmissão de bens, pode ser calculado com base no valor de mercado do imóvel, e não apenas no valor declarado na escritura. Assim, despesas podem aumentar se o mercado for visto como superior ao preço negociado.

As prefeituras também poderão atualizar os valores venais por decreto, desde que previsto em lei municipal. Isso pode tornar revisões das plantas de valores mais frequentes e ampliar a tributação incidente sobre imóveis.

Além disso, o Cadastro Imobiliário Brasileiro deverá integrar dados de cartórios, Receita Federal e municípios, fortalecendo o controle de transações. A expectativa é reduzir a subavaliação de imóveis em escrituras.

Impacto na construção e nos preços

A nova estrutura permite que empresas recuperem créditos tributários pagos na cadeia produtiva, como materiais de construção. A não cumulatividade ampla é destacada como inovação central pela autoridade técnica.

Entretanto, a mão de obra da construção civil não gera créditos. Essa limitação gera divergência entre especialistas sobre o efeito final nos preços dos imóveis, especialmente os novos.

Estimativas oficiais indicam possível redução de custos em imóveis populares, enquanto o setor privado aponta potenciais altas em imóveis de médio e alto padrão. A alíquota padrão do IVA dual fica em torno de 26,5%, com reduções específicas para operações de compra e venda no setor.

Impacto para aluguel e investimentos

Para quem investe em imóveis, a reforma altera a tributação de renda. Pessoas físicas com até três imóveis alugados e renda anual inferior a 240 mil reais ficam fora da incidência do IBS e da CBS. Acima desse teto, a locação passa a tributada pelo novo sistema.

A alíquota efetiva estimada para locação varia entre 8% e 10% sobre o aluguel, somada ao imposto de renda de até 27,5%, o que pode elevar a carga tributária total para grandes locadores. Especialistas apontam incentivos a estruturas como holdings e fundos imobiliários.

Transição gradual até 2033

A implementação completa ocorrerá de modo gradual. Entre 2027 e 2033, empresas do setor precisarão operar com dois sistemas tributários simultaneamente, o que aumenta a complexidade administrativa.

Empreendimentos lançados até o fim de 2028 podem permanecer nos regimes atuais durante a transição. Projetos próximos de 2029 devem sentir mais diretamente os efeitos do novo modelo, conforme a implantação progride.

O impacto final sobre o preço dos imóveis dependerá de diversos fatores, incluindo a soma de tributos, controles mais rígidos e margens em toda a cadeia produtiva. A tendência geral envolve ajustes estratégicos no mercado.