Justiça determina ITBI deve considerar valor de compra

A 4ª vara da Fazenda Pública de São Paulo concedeu mandado de segurança para que o ITBI incidentes sobre a compra de imóvel seja calculado com base no valor efetivamente pactuado entre as partes, e não no valor venal de referência do município. O juiz Antonio Augusto Galvao de Franca afastou a aplicação automática do valor venal, entendendo que ele não pode prevalecer sobre o preço declarado na transação.

O contribuinte informou ter adquirido o imóvel por meio de promessa de compra e venda particular e que, para a transferência da propriedade, precisava recolher o ITBI. A prefeitura de São Paulo cobrava o tributo com base no valor venal de referência superior ao preço ajustado, elevando a base de cálculo indevidamente. O magistrado destacou que o ITBI nasce da declaração de valor da transação fornecida pelo contribuinte.

Ao analisar o caso, o juiz ressaltou que o ITBI é lançado a partir da declaração de valor da transação e que o valor constante no compromisso de compra e venda apresentou razoabilidade. Também mencionou que o TJ/SP já declarou inconstitucionais dispositivos que impõem observância automática da tabela de valor venal de referência.

Contexto e fundamentos

Segundo o magistrado, a tese firmada pelo STJ no Tema 1.113 indica que o valor declarado presume-se compatível com o valor de mercado e só pode ser afastado mediante procedimento administrativo próprio. A revisão da base de cálculo só ocorreria em situações excepcionais, como fraude ou distorções graves, com regular processo administrativo.

O entendimento adotado determina que o ITBI seja recolhido com base no valor da compra, acrescido apenas de correção monetária desde a data do negócio, sem juros ou multa. Caso haja desconfiança sobre o montante informado, o Fisco deve observar o art. 148 do CTN, assegurando contraditório e ampla defesa antes de arbitrar outra base de cálculo.

Detalhes da decisão e próximos passos

O escritório ARS Advogados atua na causa, de número 1140926-78.2025.8.26.0053. A sentença orienta que a cobrança do ITBI siga o valor da transação, com possibilidade de contestação apenas por meio de regular processo administrativo, quando cabível. A decisão não implica mudanças gerais, mas aplica-se ao caso específico para evitar cobrança com base no valor venal de referência.