Decisão do STF pode impactar o mercado imobiliário

O STF analisa se o contrato de alienação fiduciária de imóvel pode ser celebrado por instrumento particular ou precisa de escritura pública, conforme a Lei nº 9.514/1997, com registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Em 2024, provimentos do Conselho Nacional de Justiça restringiram a possibilidade, exigindo escritura pública para operações fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
A Corregedoria Nacional de Justiça suspendeu esses provimentos, diante do impacto econômico, e o STF ainda não decidiu após pedido de vista do ministro Luiz Fux; já houve voto pela manutenção da suspensão (Gilmar Mendes e Dias Toffoli).
Independentemente do desfecho, a discussão afeta crédito imobiliário, prazos, custos e a confiança de investidores e consumidores, ampliando a insegurança regulatória no setor.

A decisão do STF sobre a alienação fiduciária pode mexer no mercado imobiliário brasileiro. A discussão envolve a forma de formalizar contratos de imóveis financiados, mesmo que a validade da alienação fiduciária permaneça. O julgamento pode afetar a previsibilidade de negócios.

A controvérsia começou com o Mandado de Segurança nº 40.223, que questiona se o contrato pode ser celebrado por instrumento particular ou apenas por escritura pública. A prática atual usa ambos, com registro no cartório como garantia pública.

Em 1997, a Lei nº 9.514 autorizava que contratos de alienação fiduciária fossem feitos por escritura ou instrumento particular, com efeitos equivalentes após registro. O debate não é sobre a validade da alienação, mas sobre a forma de formalizar o contrato.

Em 2024, o Conselho Nacional de Justiça publicou os Provimentos 172 e 175, restringindo o uso do instrumento particular apenas a instituições do SFH e SFI. Incorporadoras, loteadoras e fundos teriam de lavrar escritura pública antes do registro.

Essas normas geraram críticas por aumentar tempo, custo e burocracia. A Corregedoria Nacional de Justiça suspendeu os provimentos devido ao impacto econômico potencial, o que levou o STF a avaliar o caso.

Até agora, os ministros já votaram pela manutenção da suspensão em três frentes, com o entendimento de que o artigo 38 da lei deve prevalecer. A decisão final ainda depende do andamento do processo.

O tema evidencia a necessidade de estabilidade regulatória no país. Investidores planejam por longos períodos e dependem de regras consolidadas para financiar projetos imobiliários. Mudanças interpretativas elevam custos e reduzem a eficiência do mercado.

Independente do veredicto, a disputa ressalta o equilíbrio entre segurança jurídica para consumidores e desburocratização do mercado. O objetivo é evitar insegurança sem gerar entraves indevidos aos negócios imobiliários.