STJ julga penhora de bem de família por dívida com associação de moradores

A 2ª seção do STJ analisa se as dívidas decorrentes de rateio de despesas, taxas e contribuições cobradas por associações de moradores em loteamentos de acesso controlado possuem natureza propter rem ou pessoal. O tema determina se tais débitos podem justificar penhora do bem de família.

O julgamento, em rito de recursos repetitivos, começou com o voto do ministro Raul Araújo, que propôs distinguir cobranças antigas e posteriores à lei 13.465/17. Após a apresentação, a ministra Isabel Gallotti pediu vista, causando a suspensão da sessão.

Histórico recente aponta que, em fevereiro de 2025, o desembargador convocado Carlos Cini Marchionatti havia defendido que tais contribuições não são propter rem, tendo natureza pessoal. O relator afirmou que não são despesas condominiais típicas e não se enquadram na exceção de penhora.

O voto-vista apresentado por Raul Araújo, nesta quarta-feira, sugeriu uma solução intermediária. Ele separa cobranças anteriores à lei 13.465/17, que seriam pessoais, das cobradas depois, que poderiam ter natureza propter rem desde que atendam a requisitos de publicidade registral ou adesão válida.

Segundo o ministro, a regra passa a valer com a vigência da lei e com entendimento do STF, caso haja registro do estatuto da associação na matrícula do imóvel, ou adesão válida de proprietários anteriores. Sem esses elementos, a dívida permanece pessoal e não autoriza penhora.

A tese proposta por Raul Araújo estabelece dois pilares: antes da lei, a dívida é pessoal; após a lei, pode ser propter rem se registrada na matrícula ou houver adesão válida. Caso contrário, permanece como obrigação pessoal, sem exceção de penhora.