- Proprietários de imóveis populares em bairros valorizados de São Paulo entram com ações na Justiça para permitir ou impedir a locação de curta temporada via Airbnb e Booking, mesmo com a proibição legal.
- Locais como Vila Madalena, Pinheiros, Pompeia, Rua Oscar Freire e entorno da Sé concentram disputas, com decisões em várias frentes que restringem ou anulam convenções que autorizavam o short stay.
- O Airbnb afirma seguir políticas de moradia social e regras que obrigam anfitriões a cumprir leis; o Booking não respondeu a pedidos de posicionamento.
- A prefeitura proíbe a locação de curto período em unidades de Habitação de Interesse Social e Habitação de Mercado Popular, independentemente do momento da aquisição, e destaca que convenções condominiais não substituem a legislação municipal.
- As unidades HIS e HMP são incentivadas pelo município, com renda familiar mensal até seis salários mínimos para HIS e até dez para HMP; ações do MP e estudos indicam desvios de uso e ganhos indevidos, com fiscalização em curso.
Da Vila Madalena à Oscar Freire, imóveis populares no Airbnb vão parar na Justiça. Proprietários demandam ou contestam a locação de curta temporada em bairros valorizados de São Paulo, mesmo com a proibição legal. Plataformas como Airbnb e Booking afirmam seguir políticas de moradia e cumprir as leis.
As decisões judiciais identificadas anulam convenções de condomínio que autorizavam a locação de curta temporada em imóveis com incentivo público para moradia de baixa renda. Em alguns casos, investidores não obtêm reconhecimento de direito de propriedade para esse uso.
Contexto e locais envolvidos
Os imóveis em disputa ficam em áreas procuradas por turistas: Vila Madalena, Pinheiros, Pompeia, além do entorno da Rua Oscar Freire e da Sé, na cidade de São Paulo. A prefeitura mantém que a locação de curto período é proibida em unidades HIS e HMP.
A prefeitura esclarece que as restrições valem independentemente de quando o empreendimento foi adquirido. Convenções condominiais não podem prevalecer sobre a legislação municipal. Os tetos de renda para HIS e HMP variam conforme a faixa de renda da família.
Posicionamentos oficiais
O Airbnb afirma promover uso responsável da plataforma, conforme políticas de moradia social e regras que exigem cumprimento da lei pelos anfitriões. O Booking não comentou até o momento.
O que envolve cada caso
No Nex One Ministro Ferreira Alves, em Pompeia, ações coletivas contestam mudanças de convenção que autorizavam short stay na ala residencial. O MP-SP manifestou-se pela proibição em unidades HMP; a prefeitura também atestou o veto. A decisão mais recente manteve a invalidação da alteração, com recurso cabível.
Em Today Brigadeiro, próximo ao Terminal Bandeira, liminar suspendeu a convenção que liberava locação de curta temporada. O juiz avaliou que a função social do imóvel não admite esse uso. Processo segue em tramitação.
Em Today Pinheiros, distrito central, o juiz entendeu que alterações na convenção para permitir locações inferiores a 90 dias modificam a finalidade de uso, incompatível com a habitação social. A incorporadora Canopus ainda não comentou sobre o mérito específico.
Casos em Vila Madalena e Oscar Freire
Casos na Vila Madalena e na Oscar Freire envolvem decisões de segunda instância que mantiveram veto de condomínios a plataformas de curta temporada. Em Nex One Vila Madalena, a 35ª Câmara de Direito Privado rejeitou a defesa de autorização condominial. O tribunal apontou que a prática contraria a legislação municipal.
Outro caso, Mobi One Estação Oscar Freire, discutiu suspensão de multas por uso de short stay. A decisão não mencionou a condição de HIS/HMP, e o processo foi arquivado. A incorporadora One Innovation informou que as ações tratam de pedidos de cancelamento de alterações da convenção.
Por que há suspeita sobre HIS e HMP
Antes de 2025, a cidade mantinha incentivos para HIS e HMP concedidos pelo município, com venda tratada pela iniciativa privada e regras de uso para beneficiar famílias-alvo. Em janeiro de 2025, o Ministério Público ajuizou ação para ajustar a fiscalização, enquanto a Justiça destacou a necessidade de controle mais rígido.
A administração municipal afirma ter intensificado a fiscalização com decretos que fortalecem controles. Os tetos de renda para cada faixa são: HIS-1 até 3 salários mínimos, HIS-2 até 6 salários, e HMP até 10 salários.
Panorama fiscal e institucional
Dados do mercado indicam que HIS e HMP representam boa parte das unidades aprovadas pelo Aprova Digital. Estudos apontam perda de receita municipal com benefícios concedidos, o que tem motivado discussões sobre o desenho do programa habitacional. A venda dessas unidades ocorre diretamente pela construtora, sem passagens formais pelo poder público, em geral.
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