- A brecha permite mudar o uso de imóveis de habitação popular para hospedagem por meio de alvará de reforma ou de projeto modificativo.
- Em São Paulo, empreendimentos com incentivo à habitação popular, como o hotel da rede Cozzy na Vila Mariana, funcionam hoje como hospedagem, não moradia fixa.
- A prefeitura admite a possibilidade de mudança de uso e pode cobrar outorga onerosa, calculada com base no que deixou de pagar pelos incentivos, além de outras taxas; em caso de infração há multa.
- Especialistas lembram que a outorga é apenas um dos cerca de dezesseis benefícios municipais; estudo estima que a outorga, sozinha, já abriu mão de até R$ 1 bilhão em uma década.
- A fiscalização tem aumentado: são 159.026 unidades sob análise ou em processo, e 24 empreendimentos já receberam multas por desvios em habitação popular.
O funcionamento de empreendimentos financiados com incentivos para habitação popular tem permitido alterar a finalidade de uso de unidades: de moradia para hospedagem. Em São Paulo, casos envolvendo mudanças de uso por meio de alvará de reforma ou alteração de projeto expõem brechas ainda não discutidas no âmbito de denúncias de desvio de finalidade.
Construtoras levantam empreendimentos com benefícios públicos prometendo atender famílias de baixa renda, mas, ao ficarem prontos, ingressam com pedidos de mudança de finalidade para operar como hotéis ou hospedagem, com a cobrança de taxas e regularização do novo uso. A prefeitura confirma que alguns casos já avançaram nesse sentido.
Circunstâncias e avaliação técnica
A prefeitura aponta que a rede de hotéis Cozzy, alvo de protestos recentemente, ainda não obteve aval para a mudança de uso. A gestão destaca que a cobrança da outorga onerosa deve considerar o que deixou de ser pago por causa dos incentivos municipais, estimando valores expressivos e outras taxas. Em caso de infração, também há multa prevista.
Especialistas ressaltam que o desconto ou isenção de outorga é apenas um dos cerca de 16 incentivos municipais disponíveis para esse tipo de empreendimento. Estudo do Cebrap e da Fundação Tide Setubal indica que apenas a outorga pode representar, em uma década, cerca de R$ 1 bilhão em renúncias. Outros mecanismos vão desde autorizações de maior altura até flexibilizações de áreas.
Impactos e desdobramentos administrativos
A arquiteta Daniela Fajer relata que empresas do setor procuraram calcular o custo da alteração de uso de unidades populares para uso livre de renda. O Ministério Público tem intensificado a fiscalização desde 2025, com ações de responsabilização de construtoras que não destinem moradias conforme o prometido. Em setembro de 2024, havia centenas de unidades sob análise após denúncias.
A prefeitura aponta que houve 24 empreendimentos com multas envolvendo desvios de habitação popular, totalizando cerca de 7,7 milhões de reais, e que 159.026 unidades estão sob análise ou em processo de verificação. Legislação municipal permite que unidades de Habitação de Mercado Popular funcionem para famílias com renda de até dez salários mínimos, mas casos recentes indicam uso como hospedagem com serviços típicos de hotelaria.
Panorama e dados adicionais
Segundo pesquisadores, as alterações administrativas para uso misto já afetaram também outros desenhos urbanos incentivados pela Lei de Zoneamento, com exemplos de microapartamentos que atuam como residenciais parciais. A prática se intensificou após mudanças ocorridas entre 2016 e 2018, que passaram a facilitar a comercialização de unidades com destinação distinta da originalmente prevista.
A atual conjuntura envolve estudo de uso, alterações em alvarás, novas autorizações e impactos no mercado imobiliário. A discussão permanece sobre como regularizar adequadamente esses casos sem desvirtuar propostas de moradia popular, mantendo o equilíbrio entre estímulos públicos e finalidade social.
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