STF discute validade de contrato de imóvel como garantia de crédito

O STF analisa se contratos de crédito com imóveis como garantia podem ser registrados por meio de documento particular, sem escritura pública. A discussão envolve a validade dessa prática fora do SFH e SF I, sistemas que já autorizam a garantia por escrito.

A decisão pode alterar a forma de formalização de operações imobiliárias no Brasil, ampliando ou restringindo o uso de documentos particulares para celebração de garantias de crédito.

Casos em Ribeirão Preto

Casos observados no interior paulista mostram proprietários relatando fraudes envolvendo imóveis, contratos particulares e registros em cartório. Em um deles, uma advogada recebeu ligação de cartório perguntando se tinha vendido o imóvel de sua propriedade.

Ela afirmou à polícia não ter vendido o bem e não conhecer o comprador. O imóvel foi usado como garantia em financiamento de cerca de R$ 1,416 milhão, aprovado por um banco. O registro ocorreu mesmo sem assinatura reconhecida.

A vítima descreveu ter ficado em desespero ao saber da suposta venda. Segundo boletim, o imóvel estava registrado em seu nome, mas, em seguida, não havia mais nada que comprovasse a posse.

Caso adicional aponta que um documento particular serviu para registrar a venda de outro imóvel e colocá-lo como garantia de dívida. O registro foi efetivado em março de 2026.

Esses casos não compõem o processo no STF, mas são citados por críticos da dispensa de escritura pública como exemplos de vulnerabilidades em fraudes imobiliárias. O conteúdo é apresentado para ilustrar riscos potenciais.

Procedimentos e respostas

O 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto foi procurado para comentar os registros mencionados e explicar como verifica instrumentos apresentados a registro. Até o momento não houve retorno.

Escritura versus custo

Defensores da ampliação argumentam que a escritura pública encarece operações e pode frear o mercado. O ponto aparece em votos de ministros próximos à linha de ampliar o uso de contratos com garantia por documento particular.

A professora da USP reconhece que o custo dos cartórios é discutível, mas afirma que a escritura não é hoje entrave tão decisivo. Ela ressalta que há mecanismos digitais para atos extrajudiciais com maior celeridade.

Ela alerta que o foco não é conter a digitalização, e sim manter salvaguardas para comprovação das operações. A cautela, segundo a pesquisadora, evita fraudes sem impedir a modernização.