Vazamentos em apartamentos: saiba como identificar e quem é o responsável

Os vazamentos em apartamentos são problemas frequentes que causam transtornos aos moradores. Além do desperdício de água, esses incidentes podem resultar em danos estruturais e discussões sobre responsabilidades financeiras entre moradores, condomínios e locadores. Identificar a origem do vazamento é crucial para determinar quem deve arcar com os custos de reparo.

De acordo com Raphael Cavassi Alves, síndico profissional e advogado da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil - São Paulo (OAB/SP), é fundamental descobrir se o vazamento provém de um sistema de água ou esgoto do condomínio, de encanamentos privativos ou de unidades vizinhas. Vazamentos podem ocorrer devido a encanamentos antigos, falta de manutenção ou variações de temperatura e pressão, conforme explica Valter Caldana, arquiteto e urbanista.

Sinais de vazamentos incluem manchas de umidade, pintura descascando e aumento na conta de água. Adriano Salles, arquiteto, sugere um teste simples: desligar todos os registros de água e observar o hidrômetro. Se ele continuar girando, o vazamento pode estar dentro do imóvel. A vistoria técnica por um profissional é essencial após a identificação do problema.

Tipos de Vazamentos e Responsabilidades

Os vazamentos são classificados em dois tipos principais: ramal e prumada. O ramal conecta a rede pública ao hidrômetro e, geralmente, a responsabilidade é do condômino. Já a prumada, que é a coluna vertical de tubulações, costuma ser responsabilidade do condomínio. Rodrigo Karpat, advogado e presidente da Comissão da Advocacia Condominial da OAB/SP, destaca que a atribuição de responsabilidade depende da origem do vazamento.

Um laudo técnico é necessário para determinar a responsabilidade em casos de tubulações internas. Se o vazamento ocorrer antes do hidrômetro, a responsabilidade é do fornecedor de água. O conserto deve ser arcado pela rede distribuidora, caso o problema esteja nos encanamentos externos.

Medidas Preventivas e Manutenção

A manutenção adequada das tubulações é essencial para evitar vazamentos. Rodrigo Karpat ressalta que muitos condomínios não realizam essa manutenção, o que pode resultar em prejuízos significativos. A troca de componentes hidráulicos deve seguir normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

A conscientização sobre os direitos e deveres de locadores e locatários é fundamental. O proprietário é responsável por reparos estruturais, enquanto o inquilino deve cuidar de manutenções menores. A vistoria de entrada é crucial para identificar problemas pré-existentes e deve ser realizada por um profissional.

O síndico deve agir em casos de vazamentos, orientando e protegendo o patrimônio comum. A comunicação formal e o registro das ocorrências são responsabilidades do síndico, que pode ser responsabilizado por omissão. Medidas preventivas, como um projeto hidráulico bem dimensionado e o uso de materiais de qualidade, são essenciais para minimizar a ocorrência de vazamentos.