Mercado imobiliário se transforma com aumento do financiamento via mercado de capitais

O financiamento imobiliário no Brasil está passando por uma transformação significativa. O mercado de capitais, que antes representava 30% do crédito imobiliário, agora alcança 40%. Essa mudança ocorre em meio à captação líquida negativa da poupança, tradicionalmente a principal fonte de recursos.

Desde 2021, a fuga de recursos da poupança levou construtoras e incorporadoras a buscar alternativas de financiamento, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs). O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Sandro Gamba, destaca que a redução da participação da poupança é um movimento necessário no atual cenário.

Mudanças no Financiamento

Os bancos estão priorizando o crédito ao consumidor devido à demanda aquecida por imóveis. Com isso, a participação do crédito da poupança para construtoras diminui. O mercado de capitais, por sua vez, se torna uma fonte relevante para financiar projetos imobiliários. Murilo Marchesini, sócio-fundador da Finamob, afirma que o uso de recursos do mercado de capitais é um caminho sem volta, prevendo que em breve esse mercado superará a poupança em financiamento.

A Multiplike, gestora de recursos, também observa um aumento na demanda. A empresa projetava R$ 1,5 bilhão para 2025, mas revisou a expectativa para R$ 3,5 bilhões devido ao crescimento do mercado. O perfil dos investidores inclui pessoas físicas e fundos de previdência, com rendimentos que variam de 115% a 120% do CDI.

Desafios e Oportunidades

Apesar do crescimento, o crédito obtido por meio de CRIs e LCIs tende a ser mais caro, o que pode elevar os custos dos empreendimentos. Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da FGV/Ibre, observa que, com os custos atuais, apenas projetos de alta renda têm viabilidade.

Os fundos imobiliários, que atraem mais de 2,7 milhões de brasileiros, oferecem uma alternativa ao financiamento tradicional. Os dividendos pagos, isentos de imposto de renda, são um atrativo para os investidores. Contudo, a captação líquida negativa da poupança, que atingiu R$ 21,7 bilhões em 2024, evidencia a necessidade de adaptação do setor.

A Abecip estima que o valor financiado via poupança em 2024 será entre R$ 150 bilhões e R$ 160 bilhões, com R$ 50 bilhões destinados a construtoras. A mudança nas regras do Conselho Monetário Nacional (CMN) para as LCIs complicou ainda mais a captação, mas o mercado imobiliário continua a se adaptar a essas novas condições.