O custo do aluguel residencial no Brasil fechou 2025 em forte alta. Segundo o Índice FipeZAP, os preços de locação avançaram, em média, 9,44% no ano. O ritmo foi menor do que em 2024 (quando o indicador marcou 13,5%), e abaixo das altas próximas de 16% ao ano observadas em 2022 e 2023, período influenciado […]
O custo do aluguel residencial no Brasil fechou 2025 em forte alta. Segundo o Índice FipeZAP, os preços de locação avançaram, em média, 9,44% no ano. O ritmo foi menor do que em 2024 (quando o indicador marcou 13,5%), e abaixo das altas próximas de 16% ao ano observadas em 2022 e 2023, período influenciado pelo salto pós-pandemia.
Mesmo com a desaceleração, o reajuste do aluguel continuou pesado no bolso: a variação de 2025 ficou mais que o dobro do IPCA (4,26%), o que reforça a pressão sobre o orçamento das famílias e indica um mercado ainda aquecido — especialmente em alguns polos regionais.
O FipeZAP é calculado pela Fipe a partir de anúncios na internet (OLX/Zap) e acompanha o preço médio de locação em 36 cidades brasileiras, entre capitais e municípios de grande porte, com dados referentes a dezembro de 2025.
Nordeste domina o “top 5” das capitais; Teresina dispara
Entre as capitais, Teresina (PI) liderou o ranking de maior alta anual, com avanço de 21,81% — o maior do país. Na sequência aparece Belém (PA), com 17,62%, em um ano em que a cidade ganhou ainda mais visibilidade por causa da preparação para a COP30.
Além disso, Aracaju (SE) e João Pessoa (PB) reforçam a presença do Nordeste entre as maiores variações, sinalizando uma dinâmica mais intensa de demanda e preços na região.
Confira as capitais onde o aluguel mais subiu em 2025 (variação anual):
- Teresina (PI): 21,81%
- Belém (PA): 17,62%
- Aracaju (SE): 16,73%
- Vitória (ES): 15,46%
- João Pessoa (PB): 15,31%
- Cuiabá (MT): 14,61%
- Belo Horizonte (MG): 13,01%
- Fortaleza (CE): 12,45%
- Salvador (BA): 12,38%
- Maceió (AL): 12,22%
- São Luís (MA): 11,37%
- Curitiba (PR): 10,98%
- Rio de Janeiro (RJ): 10,87%
- Natal (RN): 10,13%
- Recife (PE): 9,82%
- Porto Alegre (RS): 9,38%
- Florianópolis (SC): 9,35%
- São Paulo (SP): 7,98%
- Brasília (DF): 6,41%
- Goiânia (GO): 4,67%
- Manaus (AM): 1,06%
Na outra ponta, Manaus (AM) teve a menor alta, de 1,06%. Na prática, isso significa queda em termos reais para proprietários que reajustaram dentro dessa média, já que o aumento ficou abaixo da inflação no período.
Interior também pesa no bolso
Além das capitais, o FipeZAP acompanha 14 cidades de grande relevância econômica. Nesse recorte, as altas também foram fortes — e, em alguns casos, ainda mais intensas do que nas metrópoles.
Um sinal desse movimento aparece quando o indicador separa a variação por tamanho do imóvel. Em 2025, a alta média do aluguel por número de dormitórios ficou assim:
- 3 dormitórios: 10,19%
- Até 1 dormitório: 9,81%
- 4 ou mais dormitórios: 9,64%
- 2 dormitórios: 9,19%
O resultado sugere que a procura por espaços maiores — seja por famílias, seja por reorganização da rotina e do trabalho — segue influenciando o mercado, embora de forma desigual entre regiões e cidades.
Rentabilidade do proprietário volta ao maior nível desde 2011
Além do preço do aluguel, o FipeZAP mede a rentabilidade do locador: quanto o proprietário recebe por ano com a locação em relação ao valor de venda do imóvel (considerando o preço por metro quadrado).
Em dezembro de 2025, essa taxa chegou a 5,96% ao ano. Em outras palavras: mantidos os preços, o aluguel rendeu quase 6% ao ano sobre o valor do imóvel — o maior patamar desde 2011, quando a taxa ficou em torno desse nível entre maio e outubro.
No recorte por tipologia, os imóveis menores lideram:
- 1 dormitório: 6,68% ao ano
- 2 dormitórios: 6,21% ao ano
Embora esse retorno ainda possa perder para algumas aplicações financeiras em horizontes de 12 meses (a depender dos juros e do produto), o avanço ajuda a explicar por que muitos proprietários voltaram a enxergar a locação como um negócio mais atrativo do que em anos recentes.
Barueri é a cidade mais cara para alugar; Pelotas tem menor custo
Os dados divulgados nesta quinta-feira (15) também apontam as cidades com maior e menor preço por metro quadrado.
A cidade de Barueri, na Região Metropolitana de São Paulo, aparece como a mais cara do Brasil para se viver de aluguel: R$ 70,35/m² por mês. Num imóvel de 50 m², por exemplo, o valor médio de locação chega a R$ 3.517,50, acima dos R$ 3.270 registrados em 2024.
A segunda cidade mais cara é Belém (PA), com R$ 63,69/m² (um imóvel de 50 m² sai por cerca de R$ 3.184,50). São Paulo (SP) vem em terceiro, com R$ 62,56/m², ou R$ 3.128 para 50 m².
Na outra ponta, o aluguel mais barato do país aparece no Sul: Pelotas (RS), com R$ 22,42/m². O município vem logo atrás de duas capitais nordestinas: Teresina (PI), com R$ 26,62/m², e Aracaju (SE), com R$ 27,97/m².
No exemplo de 50 m², isso representa:
- Pelotas: R$ 1.121
- Teresina: R$ 1.331
- Aracaju: R$ 1.398,50
Para as 36 cidades do índice, o preço médio de novos contratos ficou em R$ 50,98/m² em dezembro. Assim, um apartamento de 50 m² custa, em média, R$ 2.549 no país — quase R$ 143 acima do ano anterior (R$ 2.406).
Por que o aluguel desacelerou — e por que ainda está “caro”
O mercado perdeu ritmo em 2025 na comparação com os últimos anos, mas continuou subindo bem acima da inflação. Em geral, isso acontece quando:
- a demanda segue firme, mas sem o “efeito correção” forte do pós-pandemia;
- a oferta não cresce no mesmo ritmo em áreas disputadas (perto de serviços, transporte e empregos);
- proprietários tentam recompor preços, apoiados em reajustes passados e na melhora da rentabilidade.
Assim, mesmo com crescimento menor do que em 2024, o aluguel segue como um dos itens mais sensíveis do custo de vida — especialmente em capitais e polos regionais que passaram a atrair mais moradores e investimentos.
Dicas rápidas para quem vai renovar contrato em 2026
- Negocie com base em dados locais: compare anúncios semelhantes no mesmo bairro (metragem, vaga e condomínio).
- Olhe o custo total: aluguel + condomínio + IPTU. Às vezes, o “pacote” muda tudo.
- Ofereça contrapartidas: pagamento antecipado, garantia mais robusta ou contrato mais longo podem abrir espaço para desconto.
- Evite reajuste automático sem checagem: se o aumento proposto estiver acima do praticado na região, apresente alternativas e esteja pronto para cotar outras opções.
Entre na conversa da comunidade