- Em 2026, a Receita Federal intensifica o cruzamento de dados financeiros e patrimoniais sobre imóveis e FIIs, fortalecendo a fiscalização após a reforma tributária.
- A declaração de imóveis continua pelo custo de aquisição; não há atualização automática pelo valor de mercado, e só há alteração quando houver gasto novo comprovável (benfeitorias, ITBI, escritura, custos de aquisição).
- A atualização do valor do imóvel passa a depender de um evento registrado no sistema da Receita, como pagamento de parcela, quitação de financiamento ou benfeitoria.
- O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial, criado pela Lei de 2025, encerrou em fevereiro de 2026 a janela para adesão; quem não aderiu permanece com o custo histórico.
- Para FIIs, as regras atuais mantêm isenção de imposto sobre rendimentos para pessoas físicas, com ganhos de capital na venda sujeitando-se à tributação, geralmente a 20%, apurada pelo investidor.
A Receita Federal prepara novas regras para a declaração do IR em 2026, com foco especial em imóveis e FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário). Com a reforma tributária em vigor, o órgão reforça o cruzamento de dados financeiros e patrimoniais para ampliar a fiscalização.
Especialistas em direito tributário apontam que o principal efeito será maior compartilhamento de informações entre órgãos e aperfeiçoamento dos cruzamentos, exigindo maior cautela do contribuinte. A prática de fiscalização tende a ficar mais robusta em 2026, sem mudanças estruturais no conjunto de regras.
Para imóveis, a declaração segue o custo de aquisição como base, não o valor de mercado ou venal. O custo histórico permanece o referencial, salvo novas despesas comprováveis que aumentem o custo do bem.
O preenchimento da ficha Bens e Direitos ocorre no Grupo 01 – Bens Imóveis, com o código correspondente ao tipo do bem. O imóvel só pode ser atualizado quando houver custos novos comprováveis, como pedidos de ITBI, escritura, registro e benfeitorias.
Anotações operacionais trazem a novidade de que a atualização do valor depende de um evento registrado no sistema da Receita. O evento é qualquer fato que altere o custo, como pagamento de parcela, quitação de financiamento ou benfeitoria.
O Rearp, regime criado pela Lei 15.265/2025, permitiu atualização a valor de mercado de bens adquiridos até 31/12/2024 mediante atualização mediante pagamento de 4%. A adesão foi aberta até 19 de fevereiro, mas quem não aderiu mantém o custo histórico.
Nos FIIs, as regras permanecem inalteradas. Rendimentos recebidos por pessoas físicas continuam isentos, desde que atendidos os requisitos legais, e devem ser informados na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis com o CNPJ e o nome do fundo.
As cotas dos FIIs devem ser declaradas em Bens e Direitos, Grupo 07 – Fundos, Código 03 – Fundos de Investimento Imobiliário, pelo custo de aquisição ou custo médio. Ganhos de capital na venda seguem tributação padrão, com 20% e recolhimento mensal via DARF.
Especialistas destacam a importância de manter documentação organizada para justificar alterações de valores. Aconselhamento técnico pode se mostrar útil, pois propostas legislativas em tramitação podem alterar cenários futuros.
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