Advogado explica cobrança de IVA na locação de imóveis

A reforma tributária cria o IVA sobre receitas de locação, encerrando décadas de não incidência de impostos sobre o consumo em aluguéis.
O impacto atinge proprietários, holdings patrimoniais e investidores com múltiplos imóveis, podendo reduzir a rentabilidade líquida por meio de tributação indireta adicional.
Para locação de curta duração (até 90 dias), a incidência do IVA pode chegar a 16,8%, com redutor de 40% para esse tipo de contrato. A fiscalização tende a ser robusta, com cruzamento de dados com plataformas de hospedagem.
Há um gatilho de faturamento para pessoas físicas com três imóveis e receita anual de locação superior a R$ 240 mil: passam a ser tributadas como empresa, com carga estimada de até 35,5% ao somar o IVA.
Existe uma salvaguarda para contratos firmados até 16 de janeiro de 2025: é possível manter a alíquota anterior de 3,65% por prazo determinado, desde que cumpram requisitos de comprovação, como registro em cartório ou assinaturas digitais com certificação.

O que está em jogo é a cobrança do IVA sobre receitas de locação de imóveis, aprovada pela reforma tributária brasileira. Proprietários, holdings patrimoniais e investidores que atuam com múltiplos imóveis devem enfrentar aumento real na carga tributária a partir da implementação do novo regime.

A mudança redefine a locação como consumo de espaço, abrindo a incidência do IVA sobre receitas de locação. A novidade amplia a tributação para quem antes trackeava apenas Imposto de Renda, alterando a viabilidade financeira de estruturas patrimoniais.

Eduardo Zangerolami, CEO do Barcellos Tucunduva Advogados e especialista em Direito Tributário, descreve que o cenário muda de forma drástica, impactando rentabilidade líquida de ativos imobiliários. A leitura é de que a locação passa a ter uma camada adicional de tributação indireta.

Impactos por segmento

Entre os principais impactos, a regra eleva a carga de investidores individuais com três imóveis e receita anual de locação acima de 240 mil reais, equiparando-os a empresas para fins tributários. A alíquota projetada soma IVA à tributação existente, elevando a carga efetiva para cerca de 35,5%.

No caso das holdings patrimoniais, Zangerolami aponta aumento relevante. Hoje com PIS/Cofins no regime cumulativo em torno de 3,65%, a base passará a aproximadamente 8,4%, já considerando o redutor de 70% para o setor. A mudança tende a exigir renegociação contratual ou maior compensação entre as partes.

Para locação de curta duração, até 90 dias, o cenário é o mais crítico. O redutor de alíquota é menor, em cerca de 40%, o que pode elevar a incidência do IVA sobre imóveis de temporada a até 16,8%. A fiscalização deverá usar cruzamento de dados com plataformas digitais de hospedagem.

Ainda segundo o especialista, há uma salvaguarda para planejamento. Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem manter a alíquota anterior de 3,65% por prazo determinado, desde que atendam a requisitos como registro em cartório ou assinatura eletrônica com certificação digital.

Essa janela de oportunidade exige ação rápida para mitigar os efeitos da transição. A mudança impõe que proprietários analisem contratos existentes e a possibilidade de ajustes para manter fluxos de receita sob o novo regime.

Fonte técnica: entrevista com Eduardo Zangerolami, CEO do Barcellos Tucunduva Advogados, especialista em Direito Tributário. A análise reforça que a reforma altera a relação entre locação e tributos, exigindo planejamento tributário cuidadoso.