STJ decide impacto da decisão sobre aluguel temporário e liberdade econômica

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu em 7 de maio que alugar imóveis em plataformas como Airbnb, Booking ou Vrbo em condomínios de destinação estritamente residencial depende de autorização expressa na convenção, aprovada por dois terços dos condôminos. A decisão atinge um mercado que movimentou quase R$ 100 bilhões no Brasil em 2024, segundo a FGV Projetos, gerando cerca de 628 mil empregos diretos e indiretos e R$ 8 bilhões em tributos diretos.

O caso, REsp 2.121.055/MG, foi relatado pela ministra Nancy Andrighi e consolidou um entendimento único para aluguéis de temporada, encerrando uma divergência entre turmas. A decisão também encerra, por ora, o ciclo de informalidade que sustentava parte da economia compartilhada imobiliária no país.

O contexto do veredito envolve um apartamento com uso residencial estrito, cuja proprietária é uma mulher que depende da renda de aluguel para sobrevivência, herdada pela família. O precedente afeta situações em que a renda é alimentar e não meramente patrimonial.

A leitura repetida que circula nos veículos de comunicação – de que o STJ proibiu o Airbnb – não retrata a complexidade do tema. A corte inverteu o ônus: agora quem busca manter locações de temporada precisa obter dois terços da convenção. Não há liberdade presumida diante de silêncio da norma, mas vedação presumida com quórum qualificado.

Antes, a alteração de destinação exigia unanimidade; hoje, a modulação do quórum foi reduzida pela Lei 14.405/2022. O acórdão aponta caminhos, mas admite espaço para contestações, incluindo embargos de declaração e possíveis mudanças futuras com o tempo.

Implicações práticas

O acórdão deixa claro que a decisão não é definitiva para todos os contratos de locação. Em tribunais inferiores, há espaço para distinções fáticas conforme o caso concreto. Também existe chance de modulação de efeitos e revisão futura, conforme mudanças no quadro político e institucional.

O voto vencido manteve a linha de que a locação por temporada está autorizada pelo artigo 48 da Lei 8.245/91, mas a plataforma é apenas meio. A caracterização como hospedagem depende da análise dos serviços efetivamente oferecidos.

Além disso, a decisão não atinge flats, imóveis de praia ou empreendimentos com regimes jurídicos diferentes da Lei do Inquilinato. Flatos, multipropriedade e conjuntos turísticos possuem estruturas regulatórias próprias que podem escapar ao alcance do precedente.

Cenário regulatório complementar

A decisão se insere em um ambiente regulatório expandido. A reforma tributária, com a LC 214/2025 e o Decreto 12.955/2026, equipara locação curta a serviços de hotelaria para fins de IBS e CBS. A desoneração para locação de longa duração não vale para a curta.

Municipalidades também atuam de forma distinta. São Paulo proibiu hospedagem de curta duração em Habitação de Interesse Social e de Mercado Popular, com multas superiores a R$ 31 milhões. Florianópolis negocia cooperação com plataformas e discute cadastros municipais; o Rio de Janeiro e Balneário Camboriú tramitam projetos diferentes.

O que muda para o mercado

O STJ não rompe com a economia compartilhada; reforça que a governança do edifício é essencial. Proprietários continuam a ter direitos de uso da propriedade, mas precisam respeitar a destinação coletiva prevista na convenção. A prática de locação por temporada pode exigir novos ajustes contratuais e regulatórios.

Para investidores e gestores, a convenção de condomínio ganha peso igual à matrícula do imóvel. Em lançamentos novos, convenções que autorizem expressamente plataformas digitais podem se tornar ativos intangíveis valiosos. Em empreendimentos em operação, a decisão impõe avaliação conjunta de convenção, regulação municipal e enquadramento tributário.

O mercado permanece em transformação. Enquanto doutrinas discordam e embargos podem surgir, a decisão de 7 de maio já redefine o que é possível em condomínios residenciais diante de locações de curta duração.