- Cláusulas abusivas comuns em contratos de compra de imóvel incluem cobrança de IPTU antes da posse, quando a responsabilidade é do comprador apenas após a posse.
- Penalidades de desistência muito altas também são abusivas; a multa pode chegar a 25% dos valores pagos, em alguns casos com limite maior em patrimônio de afetação, conforme leis aplicáveis.
- Prazo de entrega excessivamente longo pode ser abusivo; pela Lei do Distrato, a tolerância máxima é de 180 dias, e atrasos sem causa do comprador podem gerar direitos de defesa.
- Alteração unilateral do projeto arquitetônico após a compra, sem anuência do comprador, pode ser considerada nula, devendo haver abatimento no preço, rescisão ou indenização.
- O comprador deve ficar atento a cláusulas que condicionam a entrega a eventos incertos (ex.: habite-se); cláusulas assim costumam ser abusivas e podem gerar atrasos indefinidos.
O texto apresenta, de forma objetiva, quais cláusulas em contratos de compra e venda de imóveis costumam ser abusivas, como identificá-las e quais medidas tomar para se precaver. O tema é relevante para compradores diante do peso financeiro do investimento.
O material destaca que contratos imobiliários podem esconder exceções que colocam o consumidor em desvantagem. Mesmo assim, muitas dessas cláusulas são consideradas nulas por lei, ainda que permaneçam comuns no mercado. A análise cita especialistas e entidades de defesa do consumidor para embasar as informações.
A seguir, apresentam-se as cláusulas mais recorrentes, os impactos para o comprador e orientações sobre atuação em caso de dúvida ou abusividade.
Cláusulas abusivas mais comuns
Uma prática frequente é exigir o pagamento do IPTU antes da posse. Segundo especialistas, a responsabilidade pelo IPTU recai sobre quem detém a posse ou a propriedade, ou seja, a construtora ou incorporadora, até a entrega das chaves.
Outra prática identificada é a cobrança de multas e retenção de valores em caso de desistência pelo comprador, com montantes elevados. A jurisprudência costuma limitar multas de desistência a 25% dos valores pagos, em alguns casos até 50% em patrimônio de afetação, quando aplicável.
Além disso, há distorções envolvendo prazos de entrega. A Lei do Distrato permite prorrogações de até 180 dias, mas atrasos além disso podem ser considerados abusivos se não houver justificativa razoável. Condições que vinculam a entrega a eventos incertos, como o Habite-se, também são apontadas como prejudiciais.
Outra cláusula comum é a alteração unilateral do projeto arquitetônico sem anuência do comprador. Mudanças nos planos, no layout ou no acabamento podem levar à nulidade da cláusula e a possíveis abatimentos, rescisão ou indenização.
Como se precaver
Especialistas recomendam que o comprador analise o contrato com rigor, busque orientação de órgãos de defesa do consumidor e, se necessário, recorra à Justiça para revisar cláusulas irregulares. Observação de cláusulas que punem apenas o comprador pode indicar desequilíbrio contratual.
Caso haja violação, o Judiciário pode declarar a nulidade de cláusulas abusivas e reduzir penalidades desproporcionais, além de possibilitar restituição de valores indevidamente pagos. Órgãos como Idec e Procon costumam oferecer orientação gratuita sobre o tema.
Orientações finais de atuação
Ao identificar abusividades, o consumidor pode buscar medidas legais por meio de ação revisional ou rescisória. Convém registrar toda a documentação e solicitar, quando pertinente, abatimentos ou indenizações proporcionais às irregularidades.
O artigo ressalta a importância de manter contratos claros, com destaques para cláusulas limitativas de direitos do comprador, para facilitar a compreensão e o equilíbrio entre as partes. A atuação conjunta com órgãos de defesa facilita o exercício de direitos do consumidor.
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